[克而瑞]喊著活不下去,“蘇州們”樓、地市卻還這么瘋

楊科偉 俞倩倩2020-03-27 13:46:42

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-03-27
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??隨著各地陸續復工復產,先是深圳、再有南京、蘇州等地樓市、地市迎來最強“反撲”。前有各種刺激預期、土拍降標、放寬落戶等利好政策,后有項目開盤售罄消息不斷……60秒吸金12億、10分鐘搶光311套房等強勢吸睛;土地市場86家房企爭奪一宗地,6幅地塊拍出123.69億元、平均溢價率達11.63%。一邊是極度悲觀預期、高喊著“活不下去”,一邊卻是樓市搶房、地市搶地,購房者、房企們為何還是這么瘋?2020年全國樓市又將何去何從?

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??蘇州樓市快速復蘇

??項目熱銷主因一二手價格倒掛、有利可圖

??事實上,自2月下旬各地房企陸續復工以來,蘇州樓市一直處于穩步復蘇之中。CRIC數據顯示,因疫情影響,2020年第4周-第8周蘇州一直“斷供”,商品住宅成交自第7周(2月17日-2月23日)開始周度遞增,第9周(3月2日-3月8日)達到了階段性高點,周成交17.58萬平方米,顯著超過了2020年周成交平均水平。成交的“起色”同時帶動房企推盤,新增房源在第10周(3月9日-15日)迎來了集中爆發,單周推貨量達20.8萬平方米,而后周成交基本維持在13-14萬平方米。

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??而針對近期“大火”的幾個樓盤,即3月20日開盤的碧桂園伴山瀾灣雅苑、龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤的龍湖大境天成項目,無論是線上銷售還是線下選房的項目,幾乎都是“秒光”。其中龍湖首開湖西星辰更是實現了一分鐘銷售12億元的輝煌戰績。究其熱銷原因,主要與限價政策造成的一二手價格倒掛密切相關。據了解,龍湖首開湖西星辰就是名副其實的限價倒掛盤,由于被限價,備案均價僅約2.85萬元/平方米,總價約249萬元起,對比二手房,區域內倒掛嚴重。與之毗鄰的萬科湖西玲瓏的小戶型精裝,近期普遍成交價為3.4萬元/平方米。

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??此外就是人才落戶新政,影響了購房人尤其是剛需購房者的長遠預期——房價還要漲。3月20日,蘇州也發布人才落戶新政,指出有來蘇就業意愿并具有全日制本科學歷及學士學位以上的人員,在人士檔案轉入后可申請辦理落戶,同時大專學歷落戶,也從原來繳納社保滿2年的要求放寬到6個月。此舉效果有待后期檢驗,但短期內仍加重剛需購房者的恐慌預期、增強投資購房者的市場信心。

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??70余家房企溢價12%拼搶6宗地

??預期地方投資政策更“友好”

??四盤大賣的刷屏消息還未散去,與火爆樓市隨之而來的是土地市場。3月25日6宗因疫情影響延遲出讓的涉宅地塊開始競拍,總建面約91萬平方米,集中分布在吳中區,高新區和相城區,引來了超70家房企爭奪,一天攬金約124億元,平均溢價率為11.63%,吳中區和高新區的部分地塊均經過10輪以上的競價。

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??事實上,此次蘇州土拍市場火爆主要得益于房企樂觀預期強化,一方面早在2月19日,蘇州市自然資源和規劃局就曾發文,取消結構封頂和現房銷售,已成交的需要封頂或現房銷售的地塊,可以提前入市。此舉充分緩解了房企現金流的壓力,降低了房企拿地的隱性成本。另一方面,無論是對沖經濟下行還是緩解地方財政壓力,市場對未來土地、銷售政策會更加“友好”的預期不斷強化。

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??蘇州并非“孤例”

??深圳、南京、成都等樓市已快速回歸正常水平

??隨著疫情得以有效控制,復工復產有序展開,全國樓市穩步復蘇,蘇州并非孤例,事實上,通過我們對全國43個重點城市新建商品住宅成交恢復進程的數據分析和訪談調研,可以看出,深圳、成都、福州、杭州、淮安、揚州、嘉興、汕頭等多個城市成交表現已然達到甚至超過2019年4季度的平均水平。各地項目熱銷刷屏不斷,譬如深圳商務公寓屢開屢罄:3月7日,104套總價區間在2000萬-5000萬的太子灣云璽房源當日售罄;3月16日,萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄。再如成都,近郊的江口水鎮項目3天到訪量超千組;節后“萬人搖”項目重現——恒大天府半島中簽率不足1.5%。而南京多個熱門項目陸續開盤,南京產登記中心更是在3月1日到24日,線上線下共計開出15742份購房證明。由此可以看出,目前整體的樓市行情并沒有疫情時預期的那么“悲觀”,隨著“重災區”武漢也即將迎來“解禁”,各地樓市也在穩步復蘇,全國整體成交量已回升至去年6成左右水平,深圳、成都等9城已完全恢復至去年水平。

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??“經濟不好、房價暴漲”的經驗主義

??2020年行業不必過分悲觀

??疫情帶來的全球性的經濟沖擊已是不爭的事實,為對沖疫情的負面影響,中央和地方各類刺激政策不斷涌現,尤其是樓市信貸微調被默許,疊加國外經濟體新一輪量化寬松,國內將跟進降準、降息的預期不斷發酵和強化,“先知先覺”的購房人開始不淡定,“恐慌性”購房、搶地集中爆發。這一預期主要基于房地產在中國經濟支柱地位,基于屢屢被驗證的歷史經驗主義……2008年次貸危機之后2009的房價翻倍、2014年供給側改革去庫存之后2015的房價翻倍。經濟面臨大調整時,寬貨幣、寬財政以刺激消費,隨之“買房抗通脹”的經驗主義再一次接棒。雖然 “房住不炒”的主基調也未發生根本改變,但無論是購房者,還是房企,一邊高喊著“活不下去”,一邊實打實的“搶房”和“搶地”。主要是無論疫情如何、經濟如何,剛需的回旋空間很小,正如此前我們的調研數據也顯示,74%的購房人群選擇延后置業而非取消,7%的意向購房人已經落實購房,前期被疫情“耽擱”的需求集中釋放、成交短期快速回升基本符合預期;對于2020年的樓市,我們認為,不必過分悲觀:(1)全年樓市成交并不會顯著失速,成交量也不會大幅下滑,大概率將呈現先抑后揚、總量回落10%以內的走勢。(2)疫情之后,核心一、二線城市特別是長三角諸如蘇州、南京、杭州等城市成交有望率先企穩回升,房企投資重點也將日漸集中在這些核心城市。

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