[中達證券]本輪地產估值調整較以往有何不同?

申思聰2020-03-27 14:09:40

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-03-27
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:中達證券

??事件評論:

??目前房地產板塊估值處于近年低位,與2014及2018年板塊估值下行原因存在差別。2014年以來 ,房地產板塊估值(彭博內地開發商指數房企動態市盈率)低點分別在2014年5月初及2019年1月初達到4.6倍及4.4倍,當前 板塊估值已下行至4.3倍。本次估值下行原因與之前有所不同。政策方面,2014年上半年調控持續收緊,直至2014年6月多地為去庫存放開限購,政策環境放松,板塊估值回升;2018年中中央政治局會議首次明確提出堅決遏制房價上漲,政策環境較為緊張,至2018年10月中廣州及杭州為穩房價而放開限價方才釋放積極信號,板塊估值逐步回升;與前兩次明顯收緊的調控不同,當前政策對房企經營及剛需購房有所扶持,整體環境較為平穩?;久娣矫?,  2014年5月和2018年全年,房地產開發投資增速分別達14.7%和9.5%,均處階段高位,其后均開始下行,商品住宅銷售面積增速分別為-9.2%及2.2%,均處于明顯下行區間;2019年開發投資增速及商品住宅銷售面積增速較為穩定,全年分別為9.9%和1.5%,當前雖受疫情影響下行至-16.3%及-39.2%,但均有望隨疫情好轉逐步復蘇,而非位于與前兩次相同的下行區間。流動性方面,三次估值下行時SHIBOR隔夜利率均有所下降,國內流動性均有所改善,而前兩輪美元指數均較為穩定,近期美元指數則大幅上升,外圍市場流動性嚴重缺失。

??本輪估值下行政策環境及基本面預期較前兩輪友好,流動性表現為三輪估值低點最大區別。前兩輪估值下行與政策緊張及基本面下降相關性更大,并隨著政策由緊到松而得到反彈;當前的政策環境較前兩輪估值低點平穩,基本面正待復蘇,而市場流動性嚴重缺失,為導致估值下行的主要原因,如流動性環境好轉,當前估值將有望迎來修復。

??數據要點:

??截至3月20日,本周44個主要城市新房成交面積環比上升6%,2020年累計成交面積同比下降34%。

??截至3月20日,本周13個主要城市可售面積(庫存)環比上升5%;平均去化周期21.2個月,環比下降19%。

??截至3月20日,本周15個主要城市二手房交易建面環比上升18%,2020年累計交易面積同比下降28%。

??投資建議: 

??上周,疫情在海外的擴散及石油價格戰導致外圍恐慌情緒嚴重,全球金融市場波動巨大,部分傳統避險資產遭大幅拋售,流動性嚴重缺失。雖然內房股基本面隨著國內疫情得到控制而有所好轉,但外圍流動性的缺失仍使板塊持續下行。隨著海外流動性的改善,中國房地產相關資產價格有望逐步修復。維持行業“強于大市”評級。

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