[克而瑞]三大指標看2020年重點城市投資機遇——從地價成本、庫存、土地財政依賴度三個角度

馬千里 邱娟 吳嘉茗 周奇2020-06-15 09:49:23

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-06-15
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??隨著疫情影響逐漸消退,2020年房地產市場秩序也在逐漸恢復。不過,一、二線城市和長三角、粵港澳的三四線城市明顯恢復較快,尤其是土地市場,地價和溢價率自開年以來逐月攀升,市場熱度持續攀高。然而,在不斷火熱的土地市場之下,城市間的投資機遇和風險差異也更為房企所關心。哪些城市在2020年市場相對健康,投資風險???又有哪些城市短期內投資風險較大,需要謹慎布局?

??為此,本文從盈利空間、市場健康度、拿地機會三個方面考慮,選取地價走勢、庫存壓力和財政依賴度三個指標,構建了一個相對完善的評價指標體系,并對2020年重點城市土地市場投資前景做出客觀預判。

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??投資建議:首選長三角,

??但部分三四線仍需謹防風險(節選)

??就綜合評判結果來看,京、滬、深、杭、寧等十市排在前列,形成第一梯隊,就城市區域劃分來看,長三角城市占據了其中6席位置。高企的房價水平、以及嚴格的供給側價格管控,是這些城市投資盈利空間的堅實保障,而更高的購買力水平和龐大的外來人口基數,則為這些城市帶來了更強的需求的支持,但不同的是杭州、合肥等二線城市城建快速發展,供地規模更大,拿地機會也更多,而北京、上海、深圳等城市受限于市區土地資源不足等因素,拿地機會更為稀缺。

??但長三角也有部分城市風險較為突出,如紹興、肇慶等,這些城市近來地價上漲較快,并且在“限價”背景難有大幅度放松下,房價上漲動力較弱,進入投資還需謹慎。

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??1、梯隊劃分:長三角核心城市表現突出,杭州、合肥建議重點關注

??基于地價成本、庫存、土地財政依賴度等三大指標進行綜合評判,就50個典型城市的投資前景來看,大體可以分為三個梯隊:

??第一梯隊為優先布局城市,有10個,典型如杭州、合肥、深圳、佛山等長三角和大灣區,尤其是人才新政利好之下的杭州,2019年常住人口增量高達55.4萬,穩居全國首位,購房需求本身就十分旺盛,房價上漲的動能十分強勁,在利潤空間有保障的大背景之下,宅地供應量也能保持在較充裕的水平,因此杭州成為房企競相追逐的熱點城市,2019年杭州還以2746億元的土地出讓金額蟬聯榜首。不僅僅是杭州,長三角的合肥、溫州、南京、上海、蘇州等城市由于產業基礎深厚、民營經濟發達,再加上人口政策的利好,購房需求旺盛,市場供求關系也一直較為健康、市場更具韌性,再加上利潤空間比較充裕,是眾多品牌房企投資的首選目標。

??第二梯隊為城市建議擇機進入,這部分城市數量相對較多,占據50城的四成半,多是位于北方和中西部的二線區域,典型如長沙、西安、武漢、鄭州和南昌等城市;這類城市由于多為省會城市,在醫療、教育、就業等方面均優于其他三四線城市,在人口吸引力上具有一定的優勢,去化速度相對較優;但是由于購買力欠佳,房價的支撐性不足,因此在盈利方面表現不及長三角城市。值得注意的是,這類城市受疫情相對較重,商品住宅去化速度明顯變緩,庫存壓力有明顯上升之勢,典型如鄭州,其近期商品住宅去化周期已超18個月,同比去年同期已經翻番,去化壓力顯而易見。

而第三梯隊的城市風險相對突出,共有18個,除了經濟表現欠佳的蘭州、太原以及地價上漲較快的重慶、成都外,其余多為長三角三四線城市,典型如常州、麗水、金華、徐州、紹興、衢州、湖州、安慶等城市,這些城市受長三角一體化利好的影響,前些年房地產市場均保持較快速度發展,但由于近些年地價過快上漲,利潤空間被極大的壓縮,典型如紹興、湖州。當然不僅如此,前幾年房企青睞有加、重倉的城市,庫存規模過快上升,目前已經面臨庫存壓力過大的風險,典型如徐州,近些年土地供應明顯過量,近3年含宅地成交量已經足夠支撐過去8年的商品住宅成交量。

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??2、優先布局:上海、杭州拿地安全系數高,地價仍在相對低位(略)

??3、擇機進入:西安等市地價持續上漲但房地價差仍在擴大,可擇機進入(略)

??4、防范風險:徐州、太原等城市潛在庫存量高,需謹慎進入(略)

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??地價變動:環滬杭三四線地價上漲明顯,

??拿地成本明顯上升

??拿地成本決定著利潤空間的大小,因此在一個城市布局,最應該關注的就是該城市的地價變動。如果地價上漲過快,會導致拿地成本不斷上升,利潤空間也會被壓縮。通過分析50個城市的地價長期走勢(近三年地價變動)和近期趨勢(近兩個月來地價變動),結合各城市房價走勢來看,寧波、南通等城市地價持續上漲趨勢明顯,利潤空間也被明顯壓縮,應當謹慎布局,不應盲目追高。

??1、長期走勢:6成城市地價創近三年新高,天津、杭州近兩年地價回調(略)

??2、近期走勢:優質地塊帶動下近兩月地價普漲,南通、紹興漲幅明顯

??為了盡快從疫情的影響中恢復,3月以來,各重點城市相繼恢復土地出讓,放松土地出讓門檻,并且優先以稀缺優質用地試水市場。同時,信貸政策也逐漸寬松,房企融資壓力減輕,土地市場在此利好下熱度一路走高,全國平均地價也突破3000元/平方米的大關,創下新高。而作為各大房企爭先布局的熱點城市,50城中大多數城市的地價也在近兩月來明顯上漲,如成都、廈門、常州等地近兩月均有區域單價最高紀錄被刷新。

??具體通過這些城市2020年4月以來成交宅地的價格變動來看。在供地相對較多的26個城市中,地價出現了“普漲”現象,僅有個別城市地價相比2019年有所回調。

??地價上漲的城市中,有南通、徐州、寧波、溫州、西安、南京、佛山、重慶等城市地價已經達到近兩年最高點。除西安和重慶外,這些城市基本屬于長三角和粵港澳兩大城市群,城市基本面向好,購房需求充足,是各大房企布局重點城市,是2020年4月以來土地市場最為火熱的兩大區域。在優質土地出讓的刺激下,這些城市的土地競爭激烈,如寧波、南通、溫州更是頻繁出現競拍超百輪的現象,地價也由此一路上升。以增幅較大的南通來看,今年4月以來,主城區成交7宗宅地的平均樓板價約在8388元/平方米,其中大部分地塊的成交樓板價基本均超過了10000元/平方米,而2019年其周邊地塊平均樓板價還不足8000元/平方米;值得注意的是,南通地價近三年持續上漲,2020年4月以來的地價更是再度走高,拿地成本上升較快,未來拿地還需謹慎。

??而杭州、福州、蘇州等城市雖然近來地價上漲較快,但仍還未達到歷史最高點,特別是蘇州,在一次性報價區間的土拍政策指導下,土地價格走勢比較平穩,2020年地價上漲幅度并不突出,近期仍存在一定的拿地窗口期,未來風險依舊可控。

??地價較2019年有所回調的城市有青島、廣州、天津。其中,天津回調幅度較為明顯,4月以來成交地價較2019年下降幅度達到10%。受2017年、2018年商品住宅市場表現不佳影響,天津的土地市場在2019年較為冷淡,土地流拍現象頻繁發生;為了保障土地供應,天津近來出讓地塊的條件較以往均有明顯放松,典型如西青地塊、河西宅地,起拍價均較第一次掛牌時有所下降。這也導致了成交地價較此前有所回落,拿地成本進一步降低。

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??3、建議關注:滬深等市地價走高、房價上升更快,建議重點關注

??綜合樣本城市長期和近期地價走勢來看,大部分樣本城市地價已達到高位,如南通、寧波、合肥等近期地價已經創下近三年來新高,拿地成本進一步上升。僅有少部分城市如天津、蕪湖等地價持續回落。為了衡量城市拿地盈利空間的變化,進一步結合各城市房價變動來看,大致可將這些城市分為三類。

??第一類:地價、房價雙雙上漲的城市,共有34個。對于這一類城市,雖然地價上漲導致拿地成本上升,但在房價明顯上漲的基礎上,盈利空間仍有擴大的可能,其中更值得關注的,自然還是那些房價上漲更快、地價房價比出現下降的城市,如上海、深圳、東莞、長沙等。以上海為例,雖然今年以來上海的宅地單價上行,但漲幅基本都低于10%,實際拿地成本在考慮取消自持等條件后并未明顯上漲,而2020年前5個月上海的商品住宅成交均價已超過6萬元/平方米,較2019年均價漲幅超過10%,盈利空間明顯擴大。而對于地價漲幅較大、房價漲幅也不弱的城市,如北京、杭州、蘇州,由于城市房價地價差較大,盡管地價近來上漲,但盈利空間仍然明顯優于多數城市,對于這些城市仍可考慮優先布局。至于那些地價快速上漲,但房價漲幅趨弱,導致地價房價比上升的城市,如紹興、寧波、南寧等,需要警惕房地差距離過小、盈利空間不足的風險。

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??第二類:地價上漲、房價下跌的城市。這類城市共有7個,分別是濟南、清遠、徐州、鄭州、長春、太原和肇慶,其中長春、肇慶、太原房價回調幅度相對較大,地價漲幅也比較明顯。在此影響下,這些城市的盈利空間被明顯壓縮,未來進入還需謹慎。

??第三類:地價、房價雙雙下跌的城市,蕪湖、安慶、南昌、天津、青島、大連、廣州。雖然這些城市房價下跌,但均為地價降幅更大,盈利空間不降反而升。同時,對于廣州、天津這樣城市基本面發展較好、人口吸引力較強的城市,購房需求增長動力充足,并且近來廣州、天津等持續有優質地塊入市,因此對于這類城市仍可把握拿地機會,適當布局。

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??庫存壓力:核心二線合肥、杭州等商品住宅去化快、庫存壓力明顯較輕

??作為衡量城市發展的中長期指標,庫存是判斷城市量價走勢和企業的投資策略的標尺之一。結合廣義和狹義庫存來看,核心城市如合肥、杭州等城市庫存壓力較輕,可看高一線,但部分長三角三四線城市、環渤海二線城市短期內庫存壓力較大,需謹慎對待。1、潛在庫存:50城平均去化3.4年,徐州、太原潛在庫存量處于高位(略)2、狹義庫存:一季度消化周期普遍上調,疫情后大連、金華等城市復蘇“韌性”強由于2020年一季度受到新冠肺炎黑天鵝事件影響,2020年一季度全國市場銷售受到重創,導致各城市消化周期短期內上漲至高位,但并不能反映市場真實的庫存情況,因此我們將對比重點城市在2019年末和2020年4月末消化周期,以便真實反映市場變化。截止至2019年末,大部分重點城市的商品住宅去化周期都在18個月以內,消化周期普遍相對健康。消化周期在18個月以上的城市中,除長春、衢州兩市2019年4季度商品住宅月銷量走低以外,其他城市整體向好,北京、廈門這樣的熱點城市更是需求動力旺盛,依然可以長期看好。此外南京、武漢、杭州和南寧四市的消化周期不足6個月,未來市場整體或局部將較大可能面臨供不應求情況,一方面是價格上漲動力支撐足,另一方面開發商去化壓力風險較小。

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??疫情影響導致2020年一季度各城市消化周期整體上漲,截止至2020年4月末,有6個城市消化周期上漲至36個月以上,其中武漢的消化周期從6個月以下大幅躍升至54.8個月,受到影響最為嚴重。

??消化周期在18-36個月的城市數量也大幅增加,從2019年末的8個上升至19個,西安、長沙、溫州等原本消化周期較低的城市4月末消化周期也達到18個月以上。原本消化周期在6個月以下的城市除武漢以外,南寧消化周期升至12.4個月、南京消化周期上升至12個月,杭州消化周期也達到7.8個月。

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??疫情影響褪去后,大部分城市的樓市熱度有所恢復,4月末商品住宅消化周期也普遍下調,庫存去化逐步恢復正常水平:高庫存城市中煙臺、大連和天津的消化周期降幅最大,此外金華、青島、重慶、沈陽、佛山和濟南的消化周期降幅也在20%以上。由此來看,這類高庫存的城市市場“韌性”大,反彈恢復速度相對較快。

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??3、綜合評判:長三角三四線、環渤海二線短期庫存壓力不容小覷(略)

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??財政依賴度:九成城市土地財政依賴超50%,

??疫情影響下還會進一步提升

??長期以來,“土地財政”在中國城鎮化進程中一直扮演十分重要的角色,快速推動經濟和投資增長;而利用城土地出讓金占一般公共預算收入構建的土地財政依賴度指標是衡量城市經濟發展活躍度的重要標尺,也在一定程度上反映城市未來供地預期。數據顯示:在整體經濟不景氣的大背景之下,地方政府財政收入減少,土地財政依賴度有上升的趨勢;分城市來看,大部分城市土地政策依賴現象都很嚴重,近九成城市土地財政依賴度超過50%,土地財政依賴較低的城市不足一成,包含深圳、上海、北京和無錫??紤]到疫情對城市經濟的影響還將延續,多城市加大了土地供應量,杭州、廣州等城市土地財政依賴度將會持續高位。

??1、全國走勢:土地出讓金占地方收入比例逐年上升,財政依賴度越發嚴重(略)

??2、城市差異:九成城市依賴度超過50%,僅北、上、深、無錫依賴度相對較低(略)

??3、發展趨勢:土地財政依賴度將持續高位,杭州、廣州等市推地規??善?/p>

??受疫情影響,我國國民經濟受到極大的影響,加之新冠疫情全球蔓延,當前我國出口遭受了前所未有的壓力,居民消費需求也日漸減弱,與此同時,隨著減稅政策的實施,2020年地方政府財政壓力進一步增大。為了穩經濟、穩就業,一大波擴大有效投資穩定經濟發展的舉措快速落地,如上海日前出臺了《上海市擴大有效投資穩定經濟發展若干政策措施》,其中包含增加年度土地供應量等措施,試圖利用增加土地供應來達到擴大投資,此舉信號意義明顯,勢必會有更多城市跟進,多城土地供應量或將增加。在這種情形之下,土地財政依賴度勢必還會又明顯地提升。而在疫情之后,就此來看,如杭州、福州等財政依賴度較高的城市,未來供地規模會持續高位,拿地機會也會比較多。

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??以2019年土地出讓金榜首城市杭州為例,本身2020年杭州市本級商品住宅計劃供地量較2019年就增加了15%,今年的土地出讓金維持大幅增加之勢也在意料之中,并且結合前5月推地情況來看,杭州供地節奏也保持較快速度,宅地成交量占其全年宅地供應比重達到43%,居于典型城市之首;照此估算,2020年杭州的土地出讓金漲幅還會進一步提升。除此之外,一線城市中土地依賴度較高的廣州近期供地量較大,前5月宅地成交量占其全年宅地供應比重達到35%,預計年內土地供應也會維持高頻速度。

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