[易居研究院]2020年5月全國房地產市場報告

2020-06-15 15:33:38

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-06-15
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:易居研究院

??上海易居房地產研究院6月15日發布了《2020年5月全國房地產市場報告》。報告核心觀點如下,1-5月房地產業多項指標降幅繼續收窄,房地產業穩步回暖。其中,房地產開發企業土地購置面積同比降幅收窄,土地購置均價同比漲幅收窄;房地產開發投資同比降幅收窄,房屋新開工面積同比降幅收窄;商品房銷售面積同比降幅收窄,成交均價同比漲幅小幅擴大;商品房待售面積環比小幅下降,同比增長,庫存拐點很有可能已經出現。

??易居研究院研究員沈昕表示,從單月數據來看,繼4月房地產開發企業土地購置面積和房地產開發投資同比轉增后,5月房屋新開工面積、商品房銷售面積以及房地產開發企業到位資金也同比轉增。各項數據相繼同比轉增,說明房地產行業已基本擺脫疫情影響恢復到正常狀態了。

??報告顯示:

??2020年1-5月全國土地購置面積同比下降8.1%,5月同比增長0.8%

??2020年1-5月,房地產開發企業土地購置面積4752萬平方米,同比下降8.1%,降幅比1-4月份收窄3.9個百分點。單月數據來看,5月全國房地產開發企業土地購置面積1601萬平方米,環比增長35.4%,同比增長0.8%。

??從土地購置面積增速走勢看,2016年9月份降幅開始收窄后,曲線持續上行,到2017年初重新回到正增長;此后年初累計增速在5-13%內震蕩上行,11月同比增速升至16.3%,為2012年3月以來的近五年來最高位;12月有所回調。2018年初,土地購置面積同比微降,此后兩個月小幅震蕩,5月份開始連續回升,9-12月份增速高位盤整。2019年1-2月,土地購置面積同比大幅下降,降幅創2012年以來新高,3-5月份低位盤整,6月份至年底降幅逐漸收窄。受新冠肺炎疫情影響,多城市土地出讓延遲,2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。3月份隨著全國復工復產速度加快,各地土地出讓節奏加快,土地購置面積同比降幅收窄,4月和5月繼續收窄。預計未來幾個月土地購置面積同比降幅還將繼續收窄。

??2020年1-5月全國土地購置均價同比上漲16.5%,漲幅收窄

??2020年1-5月,全國房地產開發企業土地購置均價5112元/平方米,同比上漲16.5%,比1-4月收窄5個百分點。2020年1-2月土地購置均價下跌,與去年同期年初異動大幅上漲導致的基數較高有關,3月土地購置均價由跌轉漲恢復正常。4月土地購置均價漲幅擴大較多,可能是4月一二線城市土地成交量增長較多,結構性因素將整體均價拉高,5月成交均價漲幅收窄。預計未來幾個月成交均價漲幅還會繼續收窄。

??2020年1-5月全國房地產開發投資同比下降0.3%,降幅收窄

??2020年1-5月,全國房地產開發投資45920億元,同比下降0.3%,降幅比1-4月份收窄3.0個百分點。其中,住宅投資33765億元,同比持平,1-4月份為下降2.8%。1-5月全國固定資產投資同比下降6.3%,可見房地產開發投資同比降幅小于固定資產投資同比降幅。

??單月數據來看,5月全國房地產開發投資12817億元,同比增長8.1%。3月以來開發投資數據已連續3個月實現正增長,說明全國房地產開發投資已經明顯好轉。

??從結構來看,住宅投資同比持平,辦公投資同比下降1.2%,商業營業用房投資同比下降6.9%。住宅投資是三類物業中最好的,同比即將轉正。

??2020年1-5月房屋新開工面積同比下降12.8%,降幅收窄

??2020年1-5月,房屋新開工面積69533萬平方米,下降12.8%,降幅收窄5.6個百分點。其中,住宅新開工面積50888萬平方米,下降13.9%。單月數據來看,5月房屋新開工面積21765萬平方米,環比增長11.2%,同比增長2.5%。預計未來幾個月房屋新開工面積同比降幅將繼續收窄。

??2020年1-5月全國商品房銷售面積同比下降12.3%,5月單月銷售面積同比轉增

??2020年1-5月,商品房銷售面積48703萬平方米,同比下降12.3%,降幅比1-4月份收窄7.0個百分點。其中,住宅銷售面積下降11.8%,辦公樓銷售面積下降26.7%,商業營業用房銷售面積下降21.7%。單月數據來看,5月商品房銷售面積環比增長22.8%,同比增長9.7%,年內首次同比轉增,說明5月各地商品房銷售已基本回到正軌。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看,2016年年初大幅回升,5月以后增速逐步趨穩回落,全年基本保持20%以上增速,2017年增速進一步回落。2018年1-4月份商品房成交面積同比增速繼續回落,二季度由于部分二線與三四線城市成交明顯增長,5-7月商品房成交面積同比增速有所反彈,8月份至年底商品房成交面積同比增速再次回落。2019年1-2月商品房成交面積同比開始轉跌,3月和4月部分城市成交回暖出現“小陽春”,商品房銷售面積同比降幅小幅收窄,5月份至年底同比降幅一直在0軸附近小幅震蕩,全年同比微降0.1%。

??受新冠肺炎疫情影響,2020年2月全國大部分城市售樓處關閉,1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降,3月隨著各地房企復工復產速度加快,商品房銷售逐漸恢復,同比降幅收窄,4月和5月同比降幅繼續收窄。預計6月房企為沖刺半年度業績,會加快推盤節奏、加大營銷力度,商品房銷售面積同比降幅將繼續收窄。

??分地區來看,2020年1-5月,東部地區商品房銷售面積19916萬平方米,同比下降9.9%,降幅比1-4月份收窄7.6個百分點;中部地區商品房銷售面積12743萬平方米,下降17.3%,降幅收窄6.8個百分點;西部地區商品房銷售面積14321萬平方米,下降9.3%,降幅收窄6.9個百分點;東北地區商品房銷售面積1724萬平方米,下降22.4%,降幅收窄2.9個百分點。

??東部地區銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升,且漲幅最大,最先于2016年4月達到本輪行情最高點,其后震蕩下行,于2018年初進入負區間并保持至今,2019年2月年初異動降幅擴大,3-11月降幅逐漸收窄,12月降幅小幅擴大。2020年1-2月東部地區銷售面積同比大幅下降,3月份以來降幅持續收窄。

??中部地區2016年初大幅回升,2016年全年小幅震蕩,基本保持30%以上的增速,2017年3月開始震蕩下行,2019年2月年初異動進入負區間,3月回正,4月和5月增速連續收窄,6月份至年底在0軸附近小幅震蕩。2月湖北省基本處于停工停產狀態,受此影響,2020年1-2月中部地區銷售面積同比降幅最大,3月份以來同比降幅逐漸收窄。

??西部地區2016年初有所回升,此后增速小幅震蕩下行,2017年年初再次大幅回升,此后持續震蕩下行。2020年1-2月西部地區銷售面積同比大幅下降,3月份以來降幅逐漸收窄,1-5月銷售面積同比降幅是所有地區中最小的,可見目前西部地區商品房銷售情況仍強于其他地區。

??東北地區2017年4月至年底震蕩下行,2018年年初有所回升,此后開始震蕩下行,并于2018年6月開始進入負區間,2019年6-11月降幅持續小幅收窄,12月降幅小幅擴大。2020年1-5月,東北地區銷售面積同比降幅是四類地區中最大的。

??如果不考慮新冠肺炎疫情影響,目前來看,東部地區調整時間最長,2018年年初以來就一直是同比下降,即將進入探底復蘇階段;中部地區降溫時間晚于東部地區,處于震蕩下行過程中;西部地區最晚啟動,降溫時間也最晚,處于震蕩下行過程中;東北地區處于震蕩下行和筑底過程中。

??2020年1-5月住宅新開工面積與銷售面積的比值為118.5%,小幅上升

??新開工面積反映的是未來的樓市供應,假設未來一段時間維持目前的銷售水平,則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看,2012年隨著樓市的降溫,比值大幅下降,2013年年初季節性異動后繼續下降,至2015年年底跌破100%。2016年和2017年,比值均在100%以下小幅震蕩,即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低,房企開始補庫存,新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上,并持續走高,維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月,受疫情影響,住宅新開工面積和銷售面積均大幅下降,由于銷售端通過互聯網售房等方式有部分彌補,新開工面積受到的影響則更大,新開工與銷售面積比值下降。3月隨著企業大面積復工復產后新開工面積同比降幅大幅收窄,此比值重新轉為上升,4月和5月繼續上升至2019年平均水平。如果未來銷售不能提高的話,供大于求的現象仍將延續或加劇。

??2020年1-5月全國商品房成交均價同比上漲1.9%,漲幅小幅擴大

??2020年1-5月,全國商品房成交均價9500元/平方米,同比上漲1.9%,漲幅比上月擴大1.1個百分點,2019年6月份以來同比漲幅處于小幅震蕩下行的過程中。其中住宅成交均價9606元/平方米,同比上漲3.9%;商業營業用房成交均價同比下跌6.1%;辦公樓成交均價同比下跌11.7%。

??分地區來看,東北和東部地區漲幅較高,為3.8%和2.4%,西部地區小幅上漲0.3%,中部地區同比下跌1.4%。

??商品房待售面積環比小幅下降

??2020年5月末,商品房待售面積51771萬平方米,比4月末下降0.9%,相比去年同期增長1.7%。從三類物業的待售面積走勢來看,住宅待售面積2016年初達到最高點,此后3年多來一直震蕩下降,2019年12月末環比出現增長,2020年2月同比也出現增長,3月份以來雖環比持續小幅下降,但仍高于去年低點較多,庫存拐點很有可能已經出現;商業營業用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降,下降速度小于住宅,5月末比4月末小幅下降0.2%;辦公樓待售面積2017年初達到最高點后,基本維持橫盤走勢,5月末比4月末小幅下降0.5%。

??歷史數據來看,全國住宅去化周期的最高點是2015年12月,正是由于2015年12月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標,地方紛紛推出了去庫存具體措施,尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施,大大促進了二三四線城市去庫存,取得了重大成果。

??2020年5月末,全國商品房現房存銷比為26.9月,相比4月末下降0.9%。其中,住宅現房存銷比為17.5月,相比4月末下降1.2%;辦公樓現房存銷比為50.2月,相比4月末下降2.3%;商業營業用房現房存銷比為52.4月,相比4月末下降0.8%。其中辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震蕩上行;商業營業用房2018年9月以來持續震蕩上升;住宅現房存銷比自2018年8月以來連續小幅震蕩上行,整體來看三類物業存銷比已進入上升通道,樓市漸趨供大于求。

??2020年1-5月房企到位資金同比下降6.1%

??2020年1-5月,房地產開發企業到位資金62654億元,同比下降6.1%,降幅比1-4月份收窄4.3個百分點。其中,國內貸款10703億元,下降0.5%;利用外資34億元,增長15.3%;自籌資金20106億元,下降0.8%;定金及預收款19479億元,下降13.0%;個人按揭貸款10154億元,下降0.9%??梢钥吹?,在各類資金中,定金及預收款降幅最大,主要是受疫情影響,今年1-5月商品房銷售額降幅較大。除利用外資外,國內貸款同比降幅最小,說明年內多次降準和定向降準后,房地產業融資環境已略轉寬松。

??從月度累計情況看,自2016年3月份大幅回升至正增長區間后,此后幾個月房地產開發企業到位資金同比增速基本平穩,始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落,年底下行至8%附近。2018和2019年,曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響,2020年2月曲線大幅下行,3月份以來持續小幅上行。

??從企業到位資金與房地產開發投資同比增速情況看,根據2013年及其前后年份兩曲線對比情況,當企業到位資金增速大于開發投資增速時,預示著房地產市場步入較快發展通道,而當前兩曲線自2015年底完成交叉后,2016年1-2月份年初異動,1-3月份再次交叉,此后開口較大,基本平穩。2017年開口逐漸縮小,年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始,房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速,兩條曲線形成剪刀差,這一趨勢延續至今,2020年5月開口為5.7個百分點。

??疫情發生以來,央行已多次向市場釋放流動性,市場資金成本走低,融資環境相對去年更寬松。從5月單月數據來看,房企國內貸款同比增長9.2%,緩和了由于定金和預收款大幅下降導致的房企資金緊張局面。但年后中央和央行已多次強調“房住不炒”,預計短期內融資政策也難以大幅放松。

??預計6月全國多項指標降幅將繼續收窄

??2020年1-5月,全國房地產業多項指標相比1-4月降幅繼續收窄,房地產業正在穩步回暖中。其中,房地產開發企業土地購置面積同比降幅收窄,土地購置均價同比漲幅收窄;房地產開發投資同比降幅收窄,房屋新開工面積同比降幅收窄;商品房銷售面積同比降幅收窄,成交均價同比漲幅小幅擴大;商品房待售面積環比小幅下降,同比增長,庫存拐點很有可能已經出現。

??單月數據來看,繼4月房地產開發企業土地購置面積和房地產開發投資同比轉增后,5月房屋新開工面積、商品房銷售面積以及房地產開發企業到位資金也同比轉增,說明房地產行業已基本擺脫疫情影響恢復到正常狀態了。

??從目前的政策環境來看,中央對房地產的調控基調并未隨疫情發生而改變。今年兩會的政府工作報告中再次強調要堅持“房住不炒”,這是自2018年政府工作報告中首次提出“房住不炒”后的再次重申,可見政府在保障住房市場平穩健康發展上的決心。央行5月29日發布《中國區域金融運行報告(2020)》,《報告》指出,下一步,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。同時從購房需求端來看,目前疫情已在全球多國蔓延,全球經濟存在嚴重的衰退風險,對我國外貿出口行業造成很大影響。受疫情影響,外貿、旅游、餐飲、服務等相關行業居民收入存在下降風險,一定程度上會抑制購房置業需求。

??疫情發生后,部分城市降低了預售條件,加快預售證審批,預計6月房企為沖刺半年度業績,會加快推盤節奏、加大營銷力度,樓市成交繼續回暖的概率較大,房地產業各項指標降幅也將繼續收窄。

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