[易居研究院]中國百城居住用地成交報告

2020-03-26 14:42:03

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-03-26
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:易居研究院

??核心觀點:

??百城土地:前2月土地成交數據下跌兩成,呈現降溫態勢??傮w上看,一線城市表現相對不錯,而二線城市下跌較為明顯,和土地推遲供應、暫停競拍等有關,其很大程度上也影響了全國百城的土地交易走勢。

??市場預測:3月份開始全國部分城市土拍市場開始活躍,交易市場略有升溫。類似土拍市場的小回暖,和地方政府重啟土拍交易、房企近期融資改善等有關。但由于房屋交易市場還沒有回暖,土地交易的走勢也面臨很多不確定性。

??一、百城成交

??1、成交量:交易市場關閉導致土拍降溫

??1-2月份,全國100個城市居住用地成交面積為6542萬平方米,同比減少18.7%。受新冠肺炎疫情等影響,全國各地經濟活動紛紛暫停,部分城市土拍市場也開始關閉,這使得土地交易受到影響,最終影響了前兩月的交易規模和同比增速。不過相對房屋交易市場,土拍市場開放得相對更早。若對比前兩月全國百城住宅交易面積43.5%的跌幅,土地交易的跌幅相對要小很多。另外,即便是在2月份,全國百城中,部分城市也依然出現了搶地的現象。

??二、城市分類

??1、一線城市:前兩月總體持平

??1-2月份,4個一線城市居住用地成交面積為577萬平方米,同比減少1.7%。從一線城市的土地市場表現看,前兩月的同比表現較好,沒有出現明顯的降溫。這和北京、上海等城市推出優質地塊有關。尤其是北京土拍市場開放得較早,其推出了一些不限價的地塊,客觀上吸引了房企積極拍地。部分資金實力雄厚的房企,能夠承受相對高的溢價率,進而補充一線城市的土地儲備。

??2、二線城市:跌幅較為明顯

??1-2月份,32個二線城市居住用地成交面積為2893萬平方米,同比減少37.1%??傮w上看,二線城市呈現了斷崖式下跌的現象,印證了土地市場降溫的態勢。受新冠肺炎疫情的影響,各地土地交易市場陸續關閉,原有的供地計劃也被打亂。不過從3月份的土拍市場看,包括蘇州、成都等城市土拍開始活躍,說明房企依然看好對此類城市的投資。

??3、三四線城市:雖有上升但難言會持續

??1-2月份,64個三四線城市居住用地成交面積為3072萬平方米,同比增長7.4%。相比一二線城市,三四線城市土地交易表現相對不錯。但也需要看到,這和三四線城市土地交易市場沒有完全關閉是有關的。后續最大的問題在于,如果三四線城市住宅的庫存壓力不減,那么房企拿地也會趨于保守。換而言之,其年初累計居住用地成交同比增速曲線依然有下行的可能。

??三、結論與趨勢

??從今年1-2月份的土地市場來看,確實呈現了降溫的態勢,其原因有很多。包括各地土地供應的暫停、土拍市場的關閉等,都客觀上會限制土地的交易。另外,2月份房企的房屋銷售數據非常糟糕,積極促銷回籠資金是其經營的首要任務,相關拿地方面的動作自然會趨于保守。

??不過我們認為,3月份土地交易市場有反彈和小復蘇的可能。此類土地交易市場的復蘇,和很多因素有關。第一、近期房企融資的機會大增,資金面是有所改善的,這會影響房企的拿地。第二、各地土地供應的質量相對好,很多房企愿意拿地,其對于具體地塊的開發前景是看好的。第三、各地政府在土地供應和交易上積極做好保障和服務,包括加大地塊推介、調整優化地塊開發要求等,這使得房企拿地的顧慮減少。當然,后續此類土拍市場是否可以持續回暖,關鍵要看房屋銷售市場。若房屋銷售市場短期內難以走出低谷,那么土拍市場也會面臨各類阻力和壓力。

??附注:

??1、本報告定義,居住用地包括住宅用地和服務設施用地。其中住宅用地包括住宅建筑用地及其附屬道路、停車場、小游園等用地,而服務設施用地包括居住小區及小區級以下的幼托、文化、體育、商業、衛生服務、養老助殘、公用設施用地,不包括中小學用地。在數據采集中,我們將純住宅用地和混合住宅用地等納入其中,包括了租賃住宅用地和涉及住宅的綜合用地,但不包括純商業辦公用地。本報告中居住用地交易面積是指建筑面積而非占地面積。

??2、100個城市按一、二、三四線城市劃分如下。4個一線城市:北京、上海、廣州、 深圳。32個二線城市:哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、???、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個三四線城市:丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是,燕郊是城鎮的行政級別,但考慮到城市規模大,也將其納入到三四線城市的范圍中。

??點擊查看完整版報告:[易居研究院]中國百城居住用地成交報告

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