[易居研究院]2019年全國50城房價收入比報告

2020-03-27 13:28:43

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-03-27
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發布機構:易居研究院

??上海易居房地產研究院3月27日發布《2019年全國50城房價收入比報告》。該報告顯示,部分三四線城市房價透支程度超過二線城市。50城中13個三四線城市的房價收入比高于強二線城市和弱二線城市,而其城市基本面和人口吸引力均不如后兩者,這說明當前部分三四線城市的房價透支程度可能高于二線城市。50城中深圳房價收入比最高,長沙最低。深圳和長沙長期處于50城中房價收入比最高和最低的位置。深圳由于住宅用地供應長期偏緊,購房需求又旺盛,導致房價一直都處于全國前列。長沙近幾年來房價雖然出現了較大幅上漲,但其前些年房價較低,且經濟發展強勁,人均可支配收入連續多年高速增長,是50城中唯一一個房價收入比低于7的城市。

??易居研究院研究員沈昕表示:在經歷2016年和2017年的大幅上升后,2018年50城房價收入比與2017年持平,2019年小幅下降。說明近兩年來以“房住不炒”為基礎的調控政策起到了明顯的作用,房價漲幅逐漸回歸理性,2019年已低于居民收入增速,逐漸回歸到良性狀態。

??報告主要有以下幾部分組成:

??一、 房價收入比的計算方法和衡量標準

??房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。本報告內的房價數據為全國50城新建商品住宅價格,并結合二手房價格走勢進行處理,以剔除限價政策以及統計方式問題對新房價格的影響,更加貼近真實市場情況。房價收入比具體計算公式如下:

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??盡管房價收入比是一個全球通用的指標,但其合理范圍卻沒有嚴格界定。世界銀行1998年對96個地區的統計資料顯示,家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數為13.2;家庭收入在3000美元~3999美元(中等收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數為9;家庭收入在10000美元以上(高等收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數為5.6。各國(地區)房價收入比的數值是高度離散的,這96個地區最高的為30,最低的為0.8,平均值為8.4,中位數為6.4。一般而言,在發達國家,房價收入比超過6就可視為泡沫區。

??本文所選50城包括4個一線城市:北京、上海、廣州、深圳;13個強二線城市:重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、無錫、長沙、寧波、鄭州、西安;20個弱二線城市:佛山、南通、東莞、福州、濟南、煙臺、合肥、大連、徐州、哈爾濱、沈陽、石家莊、南昌、昆明、廈門、南寧、太原、貴陽、烏魯木齊、蘭州;13個三四線城市:溫州、揚州、洛陽、惠州、金華、宜昌、蕪湖、珠海、莆田、日照、???、韶關、三亞。

??二、50城房價收入比

??根據公式計算,分別獲得全國50個典型城市的商品住宅房價收入比數據。在此基礎上,估算出50個典型城市的房價收入比歷年均值。2019年,50城房價收入比均值為13.3,相比2018年的13.7下降了3%。歷史走勢來看,2010-2015年間,房價收入比持續回落;2016年,房價收入比開始快速回升至11.9,同比增速達15%,2017年繼續升至13.7,同比增速略有收窄;2018年,50城房價收入比與2017年持平。2019年,隨著多數城市房地產市場的陸續降溫,50城房價漲幅收窄,房價收入比小幅下降。說明近兩年來以“房住不炒”為基礎的調控政策起到了明顯的作用,房價漲幅逐漸回歸理性,2019年已低于居民收入增速,逐漸回歸到良性狀態。

??2020年,預計50城中的多數城市房價漲幅還將繼續收窄,房價收入比繼續小幅下降的可能性較大。

??分城市類別來看,一線城市的房價收入比水平明顯領先于其他城市,盡管2018年和2019年連續兩年小幅回落,但絕對值依舊處于高位。強二線城市、弱二線城市與三四線城市的房價收入比較為接近,2019年房價收入比分別為12、12.3和12.5,相比2018年均小幅下降。需要注意的是三四線城市的房價收入比高于強二線城市和弱二線城市,而其城市基本面和人口吸引力均不如后兩者,這說明當前部分三四線城市的房價透支程度可能高于二線城市。

??三、2019年50城房價收入比排名

??從2019年50城的房價收入比排名來看,排在前五位的城市分別是深圳、三亞、上海、北京和廈門,房價收入比分別為35.2、27.6、25.1、23.9和22.8,說明這些城市的購房難度最大。具體來看,北京、上海、深圳三座一線城市由于土地稀缺,新增供應有限,房價一直居高不下。三亞和廈門是全國著名的旅游城市,投資需求一直較為旺盛,且廈門本輪行情房價漲幅較大。值得注意的是同為一線城市的廣州房價收入比大幅低于其他三城,廣州土地供應充足,且價格相對北上深較低,使得廣州房價大幅低于北上深,是一線城市中購房難度最小的。

??排在末五位的城市分別是長沙、烏魯木齊、韶關、煙臺和貴陽,房價收入比分別為6.4、7.4、7.7、7.7和8.2,說明這些城市房價較為合理,購房相對來說較為輕松。長沙近幾年來房價雖然出現了較大幅上漲,但其前些年房價較低,且經濟發展強勁,人均可支配收入連續多年高速增長,是50城中唯一一個房價收入比低于7的城市。烏魯木齊和貴陽是西部的弱二線城市,近幾年收入增速較高,但缺乏投資需求的吸引力,整體房價較低,房價收入比較低。煙臺是東部沿海的弱二線城市,人均可支配收入較高,房價水平較低。韶關是廣東省經濟基本面偏弱的三四線城市,收入和房價均較低,對外地購房者的吸引力也很弱,房價收入比偏低。

??四、2019年50城房價收入比增速排名

??從2019年50城房價收入比增速的排名來看,排在前五位的城市分別是南通、蘇州、寧波、沈陽和洛陽,增速分別為14.9%、9.3%、6.3%、5.8%和4.2%,說明相對于收入來說,這些城市2019年的房價漲幅過大。南通和寧波是長三角區域近兩年樓市成交比較火熱的城市,與區域規劃利好和加大人才吸引政策有關。蘇州經濟基本面強勁,居民收入水平較高,本輪行情以來樓市表現強勁,2019年房價漲幅較大。沈陽和洛陽分別是東北的弱二線城市和中部的三四線城市,本輪房地產周期啟動晚于一線城市和東中部的二線城市,2019年房價漲幅較大。

??增速排在末五位的城市分別是青島、三亞、武漢、宜昌和天津,增速分別為-10.3%、-9.5%、-9.1%、-8.9%和-8.8%。青島本輪行情以來房價漲幅較大,積累了一定泡沫,2019年房價跌幅是50城中最大的。其他幾個城市2019年的房價也都出現了不同程度的下跌。

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