2020年二月房地產大事件盤點!

曲濤2020-03-27 11:25:07來源:中房網

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??中房網訊(曲濤/文)回顧2月,中房網(微信公眾號:zhongfangwang)分別從“抗疫、政策、市場、土地、金融、企業、聲音”等七方面帶您一同回顧二月份以來的房地產大事件。

??抗疫

??入選事件

??多地樓市“暫?!?,房地產吹響抗疫“集結號”

??疫情之下,房地產業影響幾何?

??機構看市|疫情過后,房地產有望涌現“搶收潮”!

??房企發聲|疫情之后,我們要“爭分奪秒”

??一場突如其來的疫情防控阻擊戰,牽動著全國人民的心。為此,全國多地住房和城鄉建設系統均采取了相應措施,扎實開展疫情防控工作。1月26日,中國房地產業協會向會員單位并全行業發出倡議,房地產開發企業應暫時停止售樓處銷售活動,待疫情過后再行恢復。除此之外,全國大多數城市的住建部門和房地產行業相關社會團體已發文要求和倡議暫停售樓處相關銷售活動,并進一步明確了建筑工地的復工或新開工時間。部分城市更是直接關閉了當地的網簽系統,暫停房屋交易。一時間,全國多地樓市均已按下“暫停鍵”。作為支柱產業和中國經濟的“壓艙石”,房地產行業在因疫情給生產經營造成了非常大的影響下仍然捐款捐物,積極投身于疫情防控戰。<詳情>

??隨著全國大多數省市相繼采取售樓處閉門謝客、建筑工地停工、土地拍賣暫緩、地產中介停業等措施,房地產行業也感受到了前所未有的壓力。隨著疫情事件的發酵,不出意外,保守估計一季度的房地產開發投資、銷售、開工和竣工都將受到影響,但影響遠不止這些。受疫情影響,基本上絕大多數購房者都會推遲購房計劃,樓市成交陷入冰點,這將直接影響到房地產企業的銷售回款與現金流吃緊。在銷售端銳減,所導致資金承壓的同時,房企還疊加著還債壓力。這對于那些本來面臨較大資金壓力的企業,無疑是雪上加霜。<詳情>

??根據機構報告預計,本次新冠肺炎疫情對短期內房地產市場的影響或較為顯著,負面影響可能要大于2003年。盡管當前疫情仍較為嚴峻,但“穩房價、穩地價、穩預期“的調控目標不會變。疫情沖擊下,多項房地產需求數據同比下降,但各項積極因素也正逐步增多。而且“因城施策”作為近年來各地房地產調控的主要方式,在疫情之后,一些地方可能會在“因城施策”的大背景下,根據當地樓市狀況實施“一城一策”,給予不同程度的靈活政策支持。機構分析認為,隨著氣溫上升以及國家有力的防控,大概率能在較短時間內戰勝疫情。而疫情過后,有望涌現房地產行業的“搶收潮”。<詳情>

??今年的房地產企業,無論是在營銷方面,還是在融資和償債方面,都存在著較大的壓力。于是,一部分房企率先開始行動。首先,大概有15家房企打出“無理由退房”牌。接下來,超過20家房企出臺了線上購房政策。更有某龍頭房企全國在售樓盤以75折出售的消息。盡管大多數業內認為,這些措施更多的是營銷噱頭,但從這些舉動中,我們已經感受到了非常時期下的“爭分奪秒”。<詳情>

??政策

??入選事件

??2月份全國房地產政策變動監測報告

??央行接連發聲:“房住不炒”仍是調控政策主導方向

??自然資源部:支持疫情防控建設項目先行使用土地

??住建部:分區分級推動企業和項目開復工

??銀保監會:房地產金融政策目前沒有調整和改變

??據中房研協測評研究中心監測統計,2月份地方出臺房地產調控政策91條,為歷史單月地方政策出臺次數新高,環比增加160%。其中,寬松型政策83條,緊縮性政策4條,中性政策4條。主要原因在于為了減輕疫情給經濟社會帶來的影響,全國各地相繼出臺了一系列房地產行業扶持政策。為企業和職工紓解困難、助力企業復工復產也成為了2月份地方政策的主要特征。從政策內容來看,本月地方政策具有較高的相似度。在企業端,政策主要通過延繳土地出讓金、降低土地保證金比例、緩繳住房公積金或降低繳存比例、放寬商品房預售申請、降低預售資金監管比例、延期項目開竣工時間、減稅降費、支持房企信貸合理增長等措施來減輕企業資金壓力,幫助企業盡快渡過難關,恢復正常生產經營;在個人端,政策主要通過公積金政策發力,其中主要包括保障受疫情影響的個人租房和貸款公積金正常提取,保障受疫情影響無法正常還款職工的信用記錄和購房資格不受影響等。此外,還有部分城市推出了人才政策和購房補貼政策,從需求端予以保障和刺激,以期帶動市場交易上升,促進地方房地產市場回暖。<詳情>

??2月21日,人民銀行在2020年金融市場工作電視電話會議上,對2020年的房地產金融政策也提出了要求。即:保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性,繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制,促進市場平穩運行。實際上,央行最近一段時間以來,針對房地產領域接連發聲。2月19日,央行發布的2019年第四季度中國貨幣執行報告中,在談及下一階段的主要政策思路時,再次重申,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,按照“因城施策”的基本原則,加快建立房地產金融長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。在央行表態的同時,財政部、統計局等多部門也紛紛發聲,重申“房住不炒”定位,再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,這無疑給樓市潑了一盆“冷水”。

??自然資源部辦公廳下發的《關于做好疫情防控建設項目用地保障工作的通知》提出,對于疫情防控急需使用的土地,可根據需要先行使用。對選址有特殊要求,確需占用永久基本農田和生態保護紅線的,視作重大項目允許占用。使用期滿不需轉為永久性建設用地的,使用結束后恢復原狀,交還原土地使用者,不再補辦用地手續。需要轉為永久性建設用地的,待疫情結束后及時完善用地手續。同時,要做好被占地單位和群眾的補償安置。

??住房和城鄉建設部2月26日發出通知要求,地方各級住房和城鄉建設主管部門要根據本地疫情防控要求,開展企業經營和工程項目建設整體情況摸排,加強分類指導,以縣(市、區、旗)為單位,有序推動企業和項目開復工。低風險地區要全面推動企業和工程項目開復工,中風險地區要有序推動企業和工程項目分階段、錯時開復工,高風險地區要確保在疫情得到有效防控后再逐步有序擴大企業開復工范圍。涉及疫情防控、民生保障及其他重要國計民生的工程項目應優先開復工,加快推動重大工程項目開工和建設,禁止搞“一刀切”。

??為推動銀行業保險業做好新冠肺炎疫情防控金融服務,銀保監會已經出臺了一系列政策“組合拳”。2月25日,銀保監會首席風險官兼辦公廳主任、新聞發言人肖遠企明確,房地產金融政策目前沒有調整和改變,銀保監會會對房地產情況進行監測,包括對房地產融資進行監測和動態掌握,但總體政策沒有改變。過去就是“一城一策”,由各地根據自身情況作出安排,只要不違反房地產政策,包括房地產融資政策。

??市場

??入選事件

??2月房價漲幅穩中有落,前兩月多項房地產指標明顯下降

??3月16日,國家統計局發布的2月份《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示,2月份70個大中城市房地產市場價格漲幅穩中有落。其中,一二三線城市新建商品住宅銷售價格環比持平或漲幅回落、二手住宅銷售價格漲跌互現;一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅穩中趨落。國家統計局同日發布《2020年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示,開發投資、房屋新開工面積、銷售情況、到位資金等多項典型數據指標受春節和疫情雙重影響,下降明顯。與此同時,商品房待售面積在2019年12月首次增加后再次有所上漲。數據顯示,2020年1至2月,全國房地產開發投資10115億元,同比下降16.3%,較2019年末的上漲9.9%下降26.2個百分點。前兩個月,房地產開發企業房屋施工面積694241萬平方米,同比增長2.9%,較2019年末的8.7%收窄5.8個百分點。房屋新開工面積10370萬平方米,下降44.9%。房地產銷售方面,1至2月,商品房銷售面積8475萬平方米,同比下降39.9%。商品房銷售額8203億元,下降35.9%。

??土地

??入選事件

??2月份土地市場降溫,一線城市卻強勢回暖

??上海新“地王”誕生 成交總價310.5億元

??受新冠肺炎疫情影響,40城土地市場有所降溫。報告顯示,2月份40個典型城市土地成交建筑面積2076.9萬平方米,環比大幅下降44.5%,同比下降27.1%。其中,一線城市強勢回暖,二三線城市則繼續處于降溫態勢。此外,土地出讓均價方面,受一線城市結構性影響,整體有所上漲,土地成交溢價率仍處于歷史低位。<詳情>

??2月20日,上海市徐匯濱江西岸金融港地塊正式出讓,以310.5億元的價格成交,刷新了土地交易市場的總價紀錄。據悉該地塊為綜合用地(含住宅),總出讓面積323664.6平方米,起始總價310.2億元,最終該地塊由香港置地聯合體競得,折合樓面價28564元/平方米,溢價率0.1%。值得一提的是,該地塊的成交總價超過了2016年招商華僑城聯合體以310億元獲得的深圳會展中心地塊總價,成為上海乃至全國土地市場新的土地成交最高總價紀錄。

??金融

??入選事件

??“非對稱”下降的LPR,對房地產傳遞了什么信號?

??信托業被“壓力測試”,疫情之下有危有機

??2月20日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布貸款市場報價利率(LPR),其中,1年期LPR為4.05%,比上期下調10個基點;5年期以上LPR為4.75%,比上期下調5個基點。值得注意的是,此次兩個期限LPR也第一次出現非對稱下降的情況。從實際情況看,本次5年期以上LPR“降息”對房貸利率的調整影響有限。分類來看,對于已經轉化為LPR報價的存量按揭貸款來說,其利率更新周期最短為1年,因此房貸利率不會立即隨5年期以上LPR相應變化。對于新增房貸,降低的基準利率或將通過加點的方式調整,保持新增與存量房貸利率一致。此外,今年3月起,存量浮動貸款利率合同要正式啟動定價基準轉換工作,但按照央行規定,商業性住房貸款即便定價基準轉換為LPR,轉換后至少截至2020年底實際利率水平要保持不變,這也保證了房地產調控政策的穩定性、連續性。

??受新冠肺炎疫情的影響,信托業積極參與紓困的同時,亦迎來不小的“壓力測試”。信托存續項目的潛在風險首當其沖。以地產信托為例,各大機構皆在對存量地產項目進行排查,主要考察房企的經營性現金流延續程度、存續債務償還能力等指標。加之短期內,信托公司展業亦將一定程度上受到疫情的影響,行業整體業績水平或將承受更大壓力。所幸危中有機。作為疫情蔓延階段展業的重要支撐,信托公司對金融科技的探索進一步深入,項目遠程盡調等應用場景逐漸豐富,助推形成展業升級契機。另外,疫情結束后,信托公司還將迎來行業反彈、投資并購、資產證券化等方面的業務發展機遇。

??企業

??入選事件

??百強房企2月業績大跌近四成,但有三類企業仍在逆勢拿地

??百家中小開發商宣告破產

??一場疫情,讓百強房企2月份的銷售業績創下了最近幾年單月銷售的最低記錄??硕鹧芯恐行慕瞻l布的報告顯示,TOP100房企2月單月實現全口徑銷售金額3243.3億元,環比降低43.8%,同比降低37.9%。從1-2月的累計銷售金額來看,百強房企整體的業績規模同比降低23.8%。在土地市場方面,受疫情影響,2月份多個城市土地出讓暫緩,全國土地市場成交體量大幅回落,降至近一年來的最低水平。按照樂觀的預計,如果近期除湖北以外的疫情能夠基本得到緩解,隨著市場秩序和購房需求的慢慢恢復,房地產市場在二季度望恢復正常的銷售節奏,疫情過后的土地市場也將迎來拿地“小陽春”。但值得關注的是,盡管市場還未恢復,仍有一些企業已經逆勢啟動了“搶地”的按鍵。<詳情>

??疫情之下,不可避免的出現了兩極分化。久久未能回歸正常營業的房企,有的堅持了下來,有的則宣告停擺。人民法院公告網顯示,2020年初至今不到60天內,全國已有超過百家房企宣告破產,有數日甚至平均每天2~3家房企被清算。其中,不少房企都是二三線城市里的中小型開發企業。另外,還有許多房企在改變運營策略的同時,通過發債補充流動性。根據Wind統計顯示,2020年以來,房企境內外發債規模已達1848.69億元(國內413.80億元,海外1434.89億元),超過2019年同期規模。

??聲音

??入選事件

??黃奇帆:建議取消住房公積金制度為企業降成本

??吳建斌:對行業不要悲觀,只要堅持住就會迎來好發展

??盛松成:建議給予房地產業必要、合理的支持

??清華產業轉型顧問委員會主席黃奇帆表示,目前因疫情防控工人極度短缺、供應鏈殘缺、企業物流停頓,控制疫情和及時復工確實是矛盾,處于膠著狀態,必須做好持久戰的準備。對此,除了現在各級政府所采用的稅收等政策以外,他建議取消企業住房公積金制度。黃奇帆認為住房公積金制度是1990年代初從新加坡學來的,現在我國房地產早已市場化,商業銀行已成為提供房貸的主體,住房公積金存在的意義已經不大,將之取消可為企業和職工直接降低12%的成本。

??關于此次疫情對房地產行業的影響,陽光城集團執行副總裁吳建斌在接受媒體采訪時表示,基本判斷是2月份房企銷售額會很糟糕,3月份也不會變好。如果疫情在3月份結束不了,對房企二季度銷售的影響也會比較大。房企今年整體銷售規模與去年同期相比,相信會減少兩到三成。另外,疫情對房企2—6月份這段時間的現金流影響太大,所有企業都應該在這個時間段把管好現金流擺在第一要務。長期來講,房地產行業向好的趨勢不會變,但是在大的周期里,今年是比較難的一年。疫情結束之后,房地產市場依然會蓬勃發展。對行業不要悲觀,只有堅持住,就會迎來很好的發展機會。

??上海市人民政府參事、中歐國際工商學院教授盛松成日前針對疫情對房地產市場的沖擊提出10條應對建議,包括:給予房地產業必要、合理的支持,繼續貫徹落實“房住不炒”的方針,強化供給與需求相結合的調控手段,支持剛需和改善需求,因城施策,對限價政策做適當調整,長期內仍然要應對房價上漲的壓力,要關注部分三四線城市房地產市場的風險,堅持房地產市場調控的預期管理,適度發揮房地產投資穩定經濟的作用,避免房企大量倒閉沖擊整個房地產行業。

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