疫后樓市觀察:局部回暖,分化加劇

蘇志勇2020-06-15 08:52:55來源:中房智庫

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??隨著疫情的陰霾逐漸散去,樓市復蘇的跡象愈發明顯。一二線城市出現久違的火爆場面,諸如深圳的“百萬喝茶費”“千萬級豪宅秒光”,杭州和成都的“萬人搖號”,北京的“開盤14分鐘售罄”等新聞不斷刺激著購房者神經。與局部市場火熱形成反差的是,多數三四線城市土地流拍不斷,庫存壓頂。根據上海易居房地產研究院的統計數據,截至4月底全國百城新建商品住房庫存達4.7億平方米,連續17個月同比增長。

??在局部市場火熱的背后,一些中小城市長期面臨著房地產市場萎靡、經濟發展失速的窘境,隨著人才、資金等各類資源進一步向熱點城市聚集,房地產市場區域發展不平衡將愈發明顯。

??多重因素支撐樓市回暖

??從5月份以來的市場表現看,一二線城市市場恢復明顯,供求兩旺;三四線城市則遜色很多。據世聯EVS統計,5月份全國指標城市銷售環比上升16.5%。其中一線城市上升12.8%,二線城市上升20.9%,三線城市上升10.8%,四線城市上升0.2%。存量住宅成交全線回升,銷售面積環比上升9.5%。其中一線城市上升20.9%,二線城市上升4.7%,三四線城市上升4.1%。

??從房企銷售角度看,根據克而瑞發布的數據顯示,5月TOP100房企單月實現全口徑銷售金額達到10915.4億元,環比增長21.3%,同比增長12.2%。

??5月份以來的樓市回暖并不令人感到意外,綜合分析有以下原因:

??首先是政策利好刺激。寬松的貨幣政策增加了市場流動性,房企融資環境大為改善,融資成本下降,這也為房企進一步拿地擴張增添了底氣。對于購房者來說,銀行信貸審批放寬、貸款成本降低也為加速入市創造了條件。雖然地方限購政策未能大幅放開,但諸如人才引進、放松落戶、刺激投資等政策措施也對樓市形成實質性利好,熱點城市吸引力加大。

??其次,大量優質樓盤的推出,使購房者有了更大的選擇空間。隨著疫情緩解,各地預售審批加速,條件放寬,大量優質樓盤涌向市場,造成供需兩旺。以北京為例,4月份集中推出7個新盤,直接的結果是5月新建住宅銷售超過5000套。進入6月,至少再有9個新盤推出,這樣的批售節奏在以往并不多見。

??最后,營銷創新+讓利促銷。從疫情開始,各大開發商即打起了線上營銷戰役,各種“明星+直播+賣房”手法花樣翻新。線上蓄客和廣告宣傳為疫情之后的線下成交打下了堅實基礎。加上各種打折促銷,效果充分顯現。以恒大為例,通過全員賣房和大規模打折促銷活動,一系列打折促銷+線上營銷,恒大連續5個月實現銷售正增長,前5月合約銷售額約2727.9億元,同比增17.8%;累計合約銷售面積3007.9萬平方米,同比增39.6%。

??房價總體平穩

??半數城市環比上漲

??根據中國房價行情網的二手房成交數據,318個列入統計的城市中,5月份房價同比上漲的243個,同比下跌的僅75個;環比上漲的157個,與下跌城市基本持平。5月份一線城市同比漲幅深圳最高,達到16.68%;上海、北京、廣州同比分別上漲5.6%、3.01%和2.85%,保持穩定。在嚴格的調控政策之下,深圳成為一線城市中特例,不僅漲幅遙遙領先,房價絕對值也超越北上廣,達到7.28萬元/平方米。

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??除深圳外,房價漲幅居前的多為三四線城市,其中鄂爾多斯同比上漲24.23%居首,宿遷、德宏、西寧、連云港等三四線城市分列2——5位,漲幅分別為21.47%、20.52%、19.86%、19.24%。這些城市多數屬于房價基數較低,前期滯漲,有一定的補漲因素。值得注意的是10年前因炒房與溫州齊名的鄂爾多斯,在經歷了房價“從2萬到3000”的斷崖式暴跌之后,今年又重新站上漲幅榜榜首,但此時的平均單價也僅為7581元/平方米。

??從環比數據看,環比漲幅居首的是阜陽,漲幅達到9.61%,其次是興安、通遼、武漢、濱州、沈陽、呂梁、東莞、萍鄉和三亞。阜陽房價的上漲,主要因素源于去年樓市限價政策的放開,造成土地溢價率上升,直接影響到房價。武漢作為本輪新冠肺炎疫情的“震中”,雖然深受疫情影響,但不失中部樞紐的地位,房地產市場復蘇勢頭也最為迅猛。5月武漢新房成交13674套,同比上漲超過8成?!凹t五月”開盤55次,過半數樓盤備案均價上漲。

??全國房價收入比總體下降

??中房智庫連續多年對全國主要城市房價收入比進行統計,從今年的統計數據看,35個大中城市(直轄市、省會城市和計劃單列市)房價收入比與去年同期相比均有所下降,其中北京、福州、???、南京和青島降幅最為明顯。這一方面說明近年來的房地產調控效果有所顯現,房價得到有效控制;另一方面,城鎮居民可支配收入漲幅明顯高于房價漲幅,居民的購買力明顯提升。

??從房價收入比排名來看,深圳連續3年位列房價收入比榜首,房價收入比達到34.95;北京、廈門、上海、福州緊隨其后。三亞雖然沒有列入該榜單排序,但其房價收入比已達到28.18,超過北京的26.69,僅低于深圳。

??在列入排名的35個大中城市中,銀川、長沙、烏魯木齊、呼和浩特和貴陽房價收入比最低,分別為5.33、6.03、6.04、7.22、7.33,5個城市均為中西部城市。

??市場分化加劇

??市場分化首先體現在區域發展不平衡愈發明顯。由于地理位置、資源稟賦、人口等多種因素影響,我國房地產市場發展不平衡的現狀長期存在。疫情之下寬松的貨幣政策和財政信貸政策等利好因素相疊加,一些熱點城市房地產市場將很快擺脫疫情困擾,人口和資源的聚集導致城市的虹吸效應加劇。而一些中小城市由于資源稟賦的差異,在疫情打擊之下愈發缺少經濟支撐,形成惡性循環。

??從房價絕對值看,一線城市和部分二線城市房價居高不下,單價2萬元以上的城市有15個,均為沿海發達城市。單價最高的深圳達到7.28萬元/平方米,而單價最低的鶴崗只有2377元/平方米,二者相差30余倍。從同比環比跌幅數據看,跌幅居前的均為三四線城市。西雙版納、甘孜、孝感等城市同比跌幅超過10%;甘孜、孝感、贛州、崇左、安慶、白城、南陽、銅川、佳木斯、金昌等城市環比跌幅均超過5%。這些城市有的是因前期過度炒作,如西雙版納和崇左即是如此;有的則是人口流出、城市空心化嚴重,房地產市場長期低迷,例如東北大多數城市、西部欠發達城市。

??另一種分化是房企之間的分化。疫情之下,優質房企能夠更充分享受到融資便利和各種政策利好,獲取資源和信息的能力、創新能力更強。這些房企緊抓市場發展機遇,創新營銷模式,加大銷售力度,為未來業績釋放提供支撐。這一點從前5個月房企的營銷數據便可清晰可見。對于中小房企而言,疫情影響可能是致命的打擊,將有更多的房企在市場競爭中被淘汰。從媒體公布的數據看,截至目前已有208家房企破產。這或許僅僅是一個開始。

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