下半年土地供應節奏明顯加快 一二線仍舊看好

丁祖昱2020-07-30 09:12:32來源:丁祖昱評樓市

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??2020年二季度以來,由于以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應多宗優質土地,土地市場熱度明顯提升,尤其是一體化進程較快的長三角城市優質地塊供應力度明顯加強,土地市場整體呈現量穩價增的格局。

??考慮到各城市當前土地市場熱度、土地供應預期不盡相同,未來各能級城市市場大概率將繼續分化。

??為此,我們結合各城市2020年宅地供應計劃動向,對各能級城市接下來的土地市場走向進行系統性分析,進而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議。

??受疫情影響,今年年初多城市土地出讓一度中止,土地市場成交熱度也跌至低谷,一季度全國土地市場成交規模同比去年明顯下跌。隨著疫情逐漸得到控制,為了盡快讓市場恢復正軌,保障土地供應,以不少熱點城市加大了優質土地的供應,刺激市場熱度上升。

??同時,為了應對疫情對于房地產市場帶來的不利影響,各城市在2、3月份集中出臺了“緩繳土地出讓金、延長開竣工日期”等救市政策,同時房企緊張的融資環境也適度寬松。

??在多種因素的利好下,以杭州、南京、寧波為代表的長三角率先回暖,大灣區、中西部二線也緊隨其后,地市熱度不斷上漲。

??進入二季度,熱點城市推地節奏明顯加快,向來供地較少的深圳、東莞等城市也有多宗土地入市,帶動整體成交規模在二季度明顯回升,甚至超出去年同期水平。不過,大多數需求增長乏力的三四線,土地市場仍然處于低溫,與南通、無錫、東莞等熱點三四線之間的分化也越來越大。

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??一二線城市土地市場熱度已重回高位

??2020年前兩月,全國土地供應量較去年同期大幅縮減。據CRIC監測數據顯示,2020年1-2月全國土地市場的供應量僅為27615萬平方米,同比減少了20%。

??為了盡快從疫情的影響中恢復,3月以來各地開啟了一輪“量大質優”的供地潮:首先是以北上廣深為代表的重點城市加速推地,供地量較年初兩月明顯恢復;隨著市場逐步回暖,信貸政策寬松,企業增儲意愿較強,各城市也趁此加速推地,連續4月份土地供應量超出全年同期。

??就上半年全國土地市場的供應量來看,全國土地市場掛牌量較去年同期微漲了1.5%,土地供應規模已經恢復。

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??但前期受疫情影響較大,在加之土地入市周期影響,上半年成交量并未能恢復至同期水平。

??為了保證供應,各城市在2020年年初通過降低拿地門檻、縮減配建限制等方式來刺激企業拿地積極性,其中最明顯的就是調低地塊的出讓底價。

??將今年1-6月份成交含宅地塊的出讓底價和周邊3公里內近兩年成交含宅地塊的起拍單價進行對比來看,2020年四成多的地塊起拍單價有所下調。

??5、6月長三角、大灣區及一些中西部熱點二線土地市場熱度已經重回高位,政府賣地信心明顯更足,上調出讓底價的地塊明顯增多,在這些重點城市土地“不愁賣”的情況下,優質土地的實際成交價格很大概率會繼續走高。

??以二線城市來看:在疫情沖擊下,二線城市今年上半年供應了大量的優質土地,如杭州、南京主城宅地的成交比例均在5成以上。同時,這些位置優越的地塊向來是房企的必爭之地,大部分城市的出讓地價和上一年相比呈現上升的趨勢,但也有一部分城市地價出現了回調。

??起拍價上漲的城市包括:杭州、南京、蘇州、福州、武漢、寧波、合肥、濟南、鄭州、長沙、長春、西安、昆明、石家莊、成都、重慶和青島。其中杭州、蘇州、南京、寧波、合肥等城市作為長三角區域的核心二線,疫情之后住宅市場恢復較快,地市熱度也同樣迅速恢復,同時這些城市出讓地塊多為主城區優質好地,備受房企青睞,因而地價上漲也比較快;

??長沙、昆明等城市雖然熱度不及前者,但由于地價比較低,房地比高,盈利空間較大,因而在這輪市場熱度回升中也受到各大房企的青睞,地價也呈現出明顯的上漲趨勢。

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??盡管土地市場熱度逐漸恢復,流拍率逐漸下降,但市場熱度較去年市場大熱時期還是有一定差距。

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??建德、海門等長三角四線城市地價漲勢顯著

??從前6個月311個典型城市的土地成交均價來看,311個城市中,有124個城市地價較2019年明顯上漲(漲幅超10%),108個城市突破2016年以來新高,總的來看,當前土地市場熱度已經有明顯上漲,其中部分三四線城市表現更為突出:

??三四線城市的市場熱度在4月份明顯升高,地價也逐漸逼近2000元/平方米大關,6月份在無錫、東莞、義烏等多個高地價城市集中拍地的帶動下,平均成交地價成功突破2000元/平方米,再站歷史高位。

??與此同時,接近一小半的城市地價有所回調,5%的城市地價回調幅度超過40%??偟膩砜?,地價上漲城市更多。

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??在長三角一體化的推進下,長三角三四線城市成為房企競相追逐的熱點,如浙江的麗水、紹興、江蘇的南通、常州、無錫等城市土地價格上漲顯著,大部分城市今年上半年地價都創下了2016年以來的新高。

??以上半年溢價率較為突出的紹興為例,上半年土地成交價格突破自2016年以來的新高,達7949元/平方米,同比2019年上漲了28%。

??此外,東莞、佛山等大灣區熱點城市地價上漲也比較明顯,如東莞近來已有多個板塊的地價被刷新,上半年平均樓板價同比去年漲幅也在10%以上。

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       大部分城市下半年供應節奏將明顯加快

??2020年已經過半,大部分城市都已經發布了2020年供地計劃,根據CRIC整理:541個典型城市宅地計劃供應量與2019年基本持平;深圳、長春、石家莊等城市增幅最為顯著,增幅均超50%,三四線城市中,吉林、甘肅、安徽等省份漲幅突出。

??從保障房供應情況來看,無論是一二線,還是三四線城市,供應力度較2019年均有小幅下滑,但總的來看,一二線城市保障力度依然高于三四線。

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??就2020年宅地供應規模與去年同比來看,541個城市中有188個城市漲幅超20%,占到35%;而供應量降幅超過20%的城市有132個,僅占24%。單從分布上來看,供地量增加的城市數量也明顯高于供地量減少的城市。

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??一線城市除上海外,京、廣、深均已公布2020年供地計劃,深圳由于保障性住房土地明顯增加,使得宅地計劃供應量近乎翻番,達到293公頃,增幅十分突出,而北京和廣州宅地計劃供應量均有小幅減少;

??至于上海,雖未明確供地計劃,但日前已經出臺了《上海市擴大有效投資穩定經濟發展若干政策措施》,其中就包含增加年度土地供應量等措施,照此來看,全年供地量將保持較為寬裕。

??二線城市目前有18城市公布供地計劃,2020年宅地供應量與2019年相比,有14個上漲、6個下跌;分城市具體來看,長春、石家莊、沈陽、太原、蘭州、南昌等大多數城市加強了供地力度。此外,沈陽、太原、蘭州等西北和東北城市宅地計劃供應量均有顯著增加,增幅均在三成左右。

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??當然,也有部分城市下調了供地計劃,譬如廈門、武漢、福州和鄭州等城市,宅地供應量同比2019年降幅均在30%以上。

??以廈門為例,2020年市本級宅地供應量為190公頃,較2019年供應量387公頃下降了51%,究其原因,主要是由于目前廈門商品住宅去化速相對乏力,庫存高企,去化周期高達26個月,為預防庫存壓力再度上升,因此2020年廈門的宅地計劃供應量“腰斬”。

??不僅僅是廈門,受新冠疫情影響最嚴重的武漢,今年的宅地計劃供應量有大幅縮減,降至505.5公頃,僅為2019年的一半。

??總體來看,傳統的非熱點區域的二線城市宅地供應量大都增幅突出,而熱點城市的宅地供應增幅則相對平穩或有明顯下調。

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??也有一些城市2020年宅地計劃供應量明顯減少,較為集中的分布在云南、河南、內蒙古等地,各省、自治區宅地計劃量同比下降的城市占比均超60%。

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??穩經濟目標下土地計劃供應量偏充裕

??疫情影響之下,大部分城市面臨財政偏緊的局面,同時考慮到當前出口遭受了前所未有的壓力,居民消費需求也日漸減弱,投資逐漸成為穩定國民經濟的主要抓手。

??雙重壓力之下,加大土地供應依然成為穩經濟、穩就業的重要措施。早在4月初,上海就出臺政策提出要增加年度土地供應量??偟膩砜?,由于商品住宅去化速度趨緩,去化周期逐漸加長,相比之下,大部分城市計劃土地供應量是偏寬裕的,尤其是受疫情影響較嚴重的三四線,土地供應過量的城市比重更高。

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??對于接下來的供地動向,結合各城市供地計劃來看,全年宅地供應指標相對充裕,大部分城市下半年供應節奏將明顯加快。具體到各能級城市來看,一線城市下半年供給節奏還會加快,“寬供應”下上海成交量還會進一步上升;二線城市土地供應量仍將保持充裕,但長春、蘭州等少數城市面臨庫存上升風險;熱點三四線中半數拿地機會值得關注,具有規劃、人口等利好的佛山、南通安全系數最高。

??綜合2020年全年供地計劃、上半年供地節奏、地價變化、商品住宅去化周期等多因素考慮,人口流入量較大的二線城市如杭州、寧波、南寧、合肥等城市更值得關注,盡管近期地價上漲,但尚未突破歷史高點,盈利空間尚能保證,同時商品住宅去化速度均在8個月以下,再加上全年供應變化不大,下半年供地還比較充裕。當然,對于市場高熱而土地供給指標縮減的廈門、福州這類城市,需要注意拿地成本增加的風險。

??還有一類城市也應當注意,即有庫存上升風險的城市,如長春、蘭州、沈陽等,去化周期均在20個月左右,這些城市今年計劃供地量大幅增加,但住宅市場表現卻不如人意,以長春為例當前的商品住宅去化周期高達21.5個月,去化壓力較大,潛在高庫存風險。

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