深圳停批“商務公寓”,明確杜絕“擦邊球”現象

丁祖昱2020-08-14 08:53:15來源:丁祖昱評樓市

掃描二維碼分享

??繼7·15新政之后,深圳樓市又起波瀾。

??7月31日下午,深圳市規劃和自然資源局、深圳市住房和建設局聯合發布《關于停止商務公寓的審批通知》(下稱“通知”),核心內容有三條:

??1、在全市范圍(含深汕特別合作區)停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批。

??2、對于已批規劃尚未簽訂合同(不含招拍掛出讓情形)的,商務公寓項目,在滿足學校等公共配套要求、開發企業自愿的基礎上,鼓勵轉為可售型人才住房。

??3、優化城市主副中心和組團中心內各功能用地規劃布局,減少商業用地比例,增加居住及配套用地比例。

??我們認為,原先商務公寓的存在規避了很多原本對住宅的限制性調控政策,會造成一些資金從住宅流向商務公寓的炒作,在“7·15”深圳購房新政出臺后,此次又進一步堵住了商務公寓的漏洞,防止炒作,調整供應結構,這對解決深圳房地產市場目前的一些問題,都是有好處的。

??01

??2018 年“深四條”

??也曾對商務公寓“動過刀”

??此次深圳停批商務公寓并非偶然,此前深圳曾對商務公寓“動過刀”。

??2018年7月31日,深圳出臺“深四條”調控政策,其中規定:開發商在各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設的商務公寓只租不售。

??2019年12月11日,深圳市住房和建設局一份《關于調整普通住房標準及商務公寓政策的報告》流出,里面提到:調整了商務公寓政策,取消了持續不到一年半的 2018 年“深四條”中關于商務公寓“只租不售”的相關規定。

??彼時,深圳市住房和建設局介紹,之所以取消商務公寓“只租不售”的相關規定,原因在于:該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度,長期看利于增加商品房供給,短期看不利于可售商務公寓銷量。

??據《深圳市城市規劃標準與準則》,商務公寓是為商務人士提供中短期商務與住宿服務,不提供學校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑,其用地分類屬于商業用地。 由于商務公寓在使用年限、土地出讓金、按揭貸款等方面都優于寫字樓,因此在市場上體現出了強大的生命力和沖擊力。

??商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用。但近年來,商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向,已偏離“服務商務人士”“短期住宿”的目的,在深圳更是成為了投機炒作的對象。

??02

??深圳商務公寓

??在灰色地帶里越陷越深

??過去,商務公寓在深圳一度受單身或剛需族歡迎,在深圳限購的大環境下如魚得水,其不限購不限貸的屬性又吸引了廣大投資客的關注,同時商務公寓售價較住宅有一定優勢,租金回報比更高。

??2020年,全球市場經歷疫情黑天鵝的沖擊,四大一線城市中,深圳率先回暖,也是從這時候開始,深圳出現了招商太子灣·灣璽、萬科星城兩個開售當天即售罄的“日光盤”商務公寓項目。

??此次新政前,在深圳住宅“一房難求”且單價高的背景下,商務公寓曾一度成為深圳及臨深地區購房者用以投資的主要標的,前海、坂田等片區,走量明顯。

??其中,少數能夠提供學位積分的商務公寓更頗受追捧,在此背景下,2019年3月份,深圳福田某商務公寓項目曾出現開盤前購房者通宵排隊的情形。

??這種現象背后深層次原因也揭露了深圳當下存在的問題:居住用地供應空間有限,供需嚴重失衡。

??不從根源遏制,深圳商務公寓在灰色地帶里越陷越深。

??深圳以往土地規劃中,商服與產業用地供應占比較大,住宅用地占比常年不及20%。2019年,深圳全年計劃供應1200公頃建設用地,其中居住用地供應150公頃,占比12.5%,商業服務業用地及產業用地供應達到355公頃,占比達29.6%,超過居住供地2倍。

??深圳近年住房建設和土地供應變化情況(單位:公頃)

1

??從房屋供應情況來看,近年來商務公寓供應套數逐步攀升,2019年總供應套數接近住宅套數的三分之一,成為住宅的非常重要的補充。

3

??與商務公寓供應量增長相悖的是,深圳近年來的住宅供應量卻在慢慢減少??硕饠祿@示,2015年至2019年深圳住宅供應量分別是101150套、69274套、35081套、71838套、67527套,截止到2020年8月5日,今年深圳住宅供應僅27168套。

??03

??北京、上海等城市

??已停止審批公寓式辦公項目

??直至今年7月底,深圳市才官宣徹底取消商務公寓審批,相比其他一線城市,深圳對商務公寓管控已顯“寬容”。

??早在2017年,為維護房地產市場秩序,北京、上海等城市已停止審批公寓式辦公項目。

??在這其中,北京最為嚴厲,明確要求了未來不允許個人購買商辦項目,并且針對已經購買商辦的客戶群體,未來的轉讓也出現“限購”。

??上海主要是嚴管“類住宅”擦邊球,尤其是違規銷售、擅自改建投的項目,廣州則是明確了滿2年方可轉讓。

??從深圳此次對商務公寓管控來看,一方面對已批商務公寓項目轉型做出了安排和指導,可轉為可售型人才房,另外一方面在全市范圍(含深汕特別合作區)停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批,也能通過規劃調整,讓更多的住宅能夠面世,來解決深圳整體市場的相關供應問題。

??部分城市針對商辦相關調控

2

??04

??宣布停批商務公寓后

??市場受冷明顯

??此次商務公寓新政,在一定程度上確實打擊了投資行為。

??多位房產中介表示,深圳7·15新政出臺后住宅房票緊缺,“在多個房產中介的朋友圈里看到,新政之前,中介每天推送的都是住宅,而新政之后朋友圈里推的都是商務公寓”。單價高達9.76萬/㎡的前海嘉里商務中心,將備案的264套商務公寓全部推出后,開盤當天就全部售罄。

??公示信息顯示,該公寓備案房源共計264套,均為商務公寓。主推戶型建面56-120平,均價9.76萬/平,裝修費用1.5萬/平,總價區間在546萬/套-1169萬/套。另有某公寓項目,有客戶一次性買下10套公寓。

??據深圳市住建局此前透露,下半年計劃入市的商務公寓項目體量為107.6萬平方米,估計仍將有約10萬套左右商務公寓處于已建、在建和正在審批階段。按照深圳官方早期發布的“2020年深圳計劃入市商品房情況”來看,2020年計劃入市的商務公寓項目(或含公寓類產品項目)共42個,達到111.33萬平方米,18732套。

??經我們調查發現,深圳7月31日宣布停批商務公寓后,市場內待售或現售的商務公寓項目受冷明顯。

??克而瑞數據顯示,宣布停批商務公寓的前一周,深圳商務公寓成交面積24863平方米,成交387套,停批商務公寓后,深圳商務公寓成交面積23346平方米,成交337套,成交面積及套數均有小幅下滑。

??“停批之后我們中介對于商務公寓的宣傳又加了力度,基本上在我的朋友圈里天天都可以看到有關商務公寓的刷屏,但購房者的反應還是比較理性,二手的商務公寓因稅費重,難脫手,流動性較差,購房者并不會忽略這些去因為它的‘絕版’而進行哄搶?!标P于停批后市場的反應,深圳某中介機構的員工李明(化名)告訴我們。

??商務公寓因其不能過戶、不帶學位、以及稅費和貸款上的局限,再加上5年限售的制約,在7月31日宣布停批后,觀望情緒濃重。

??2020年,隨著疫情后深圳市場的復蘇,并在此之后呈現不分檔次、不分產品銷售全線飄紅“過熱”現象時,我就曾多次說過,深圳市場一定會迎來調控的相關政策,7月15日,高溫不下的深圳樓市下了一劑猛藥,祭出八項樓市調控政策。

??在當時,我認為,政策的實施效果還有待于進一步觀察,未來政府也應該進一步思考,如何增加供應量,引導合理市場預期,讓整體市場平衡穩定。并表示未來政府還有很多需要一起配合的事情。

??此次深圳停批商務公寓就是一個很好的補丁,從某種意義上講,這一政策本身也有一定的政策延續性,并對已經批復的項目本身也做了相關的安排和指導,與上海、北京“一刀切”的政策相比,深圳的政策相對寬松,給出了一定轉型空間。

??總體來看,深圳政策對未來市場也有一定的提醒作用,明確杜絕了“擦邊球”現象,住宅就是住宅,商業就是商業,辦公就是辦公,如果辦公的供應多了,那就應該在規劃中進行調整,這也更有利于整體市場的平穩發展。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
试机号3d今天 股票的发行价格 什么是股票期货配资 广西11选五5手机版走势图 在线配资交易 广东11选5官网 北京十一选五前三 重庆幸运农场全天计划 重庆幸运农场追号计划 在线炒股有名卓信宝配资 go秒秒彩票