海外房產稅啟示錄:美國稅率差別英國可分期支付

閆文娟2016-11-24 11:33:57來源:東地產財經周刊

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??海外房產稅制度啟示錄

??境外成熟的房產稅體系,如何成就他山之石,可以攻玉?

??房產稅對整體房產市場的健康發展至關重要?!稏|地產財經周刊》(以下簡稱“《東地產》”)了解到,房產稅的征收由來已久,在全球范圍內,尤其是一些發達國家,房產稅征收制度已經基本成熟。

??新加坡:分段式納稅

??對新加坡而言,房產稅更像是“劫富濟貧”的工具。

??據了解,新加坡房產稅的計算基礎是房屋的年值。所謂年值,是房屋的年產值,指的是新加坡稅務署根據房屋每年可賺取租金的凈收入,即年租金減去物業管理、家具以及維修費用得出的綜合收益。

??新加坡政府對于年值超過6000新元(1新元約合4.8元人民幣)的自住房征收4%-6%不等的房產稅,征收標準如下:物業年值低于6000新幣的,免收房產稅;物業年值為6900新幣的,前面6000免收,后面900按照4%收取,即36新幣(約合174元人民幣); 物業年值超過24000新幣,繳納超過部分6%的房產稅。非自住房屋稅率則沒有起征點,統一按10%征收。如果自住房年值低于6000新元,無需繳納房產稅;如果不是自住用房,就必須每年繳納房產稅。這一政策體現出政府對小戶型和低收入家庭的關懷。

??隨著房產年值提高,所要繳納的稅款也水漲船高。以一個年值3萬新元的房屋為例,如果是自住用房,每年的房產稅為房屋年值(30000—6000)×4%,即960新元;如果出租,則為30000×10%,即3000新元。這一差額會隨著年值的增加而不斷拉大。除此以外,自住用房的購房者每年會得到各種名目的優惠和抵扣,最終購房者需要繳納的數目幾乎可以忽略不計。

??總的來講,新加坡約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的。近年來,新加坡房產稅稅制改革的基本思想仍是進一步傾向弱勢群體,讓高端住宅業主尤其是房產投資客繳更多稅。

??美國:稅率差別大

??在美國,只要擁有房子,就要繳房產稅。

??《東地產》了解到,美國房產稅率一般在1%—3%之間,不同州、縣、市和學區,房產稅的稅率都不一樣。據CoreLogic相關數據,伊利諾伊州房產稅稅率的中位數在美國所有州中是最高的,達到2.67%;紐約州排第二,為2.53%;之后是新罕布什爾和新澤西州,它們的房產稅稅率中位數分別為2.4%和2.37%。

??美國房產稅稅率最低的州是夏威夷州,該州房產稅稅率的中位數為0.31%;南達科塔州房產稅稅率為0.38%;阿拉巴馬州州房產稅稅率中位數為0.54%。

??對于同樣購買了總價200萬美元的房主來說,他在伊利諾伊州交的房產稅要比在夏威夷州交的房產稅多出47200美元。

??為什么房產稅差異如此之大?美國《時代》周刊曾列舉了8個原因,第一項是稅賦高的社區學校好。這在紐約州威斯敏斯特縣表現明顯。在威斯敏斯特縣,當地投入到學校的資金超過10億美元,這個賬單的主要付款來源就是房產稅。

??事實上,房產稅高的原因就在于它是地方財政收入的主要來源,在新澤西州,房產稅貢獻48%的財政收入,而美國全國平均水平是33.1%。一般來說,縣稅、城市稅和學區稅三者間的比例為1∶1∶5。學區收到的房產稅越多,學校越有錢;學校越好,房產的增值也越大,政府財稅收入越多。

??英國:可分期支付

??英國房產稅是地方政府征收的用于支持地方性公共服務的地方稅,是地方政府重要的財政來源。其房產稅按房產用途不同分為居住房屋稅(CouncilTax)和營業房產稅(businessrates)。

??根據相關規定,英國居民住房按照房產價值開征居住房屋稅。課稅對象為居住房屋,包括自用住房和租用住房。納稅人為年滿18周歲的住房所有人或承租人(包括地方政府房屋的承租人)。例如,大學生承租的宿舍也要交納居住房屋稅,但對于每周平均課時21小時以上、每年超過24周的“全日制”學生,可以免交。中國留學生一般都是“全日制”學生,所以可以免交。

??其課稅依據是房屋的評估價值。房屋價值的評估由國稅與海關總署(HMRC)下屬的評估辦公室負責。征收管理上,先由納稅人向地方政府申報,并提供與住房有關的資料。地方政府對住房進行評估后在每年的4月1日向納稅人發出稅單,通知納稅人應繳納的稅額,并且允許納稅人在10個月內分期支付。英格蘭平均每年每一房產的征收額約為2000英鎊。居住房屋稅約占地方政府財政收入的25%左右。

??營業房產稅也稱非居住房屋稅或非家庭稅,其前身是普通稅。納稅人為非居住房屋所有人,包括自然人和法人。課稅對象為不用于居住的房屋,包括法人營業用房和自然人營業用房,如工廠、商店、倉庫、寫字樓等。課稅依據為房屋租金收益。該稅種雖然由地方政府征收,但地方政府無權直接處置,征收的稅款全額上交中央政府,再由中央政府根據各地人口等情況按一定標準返還給地方,這部分返稅也是地方政府的一項重要收入來源,如布羅姆雷區營業房產稅占到該區總收入的近20%。

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