資金壓力或貫穿全年,房企如何拿下“疫情防控債”?

綜合2020-03-12 12:42:49來源:中房網

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??中房網訊 突發疫情之下,房地產行業資金鏈面臨嚴峻考驗。

??作為資金密集型產業,在建項目的停工、售樓處的暫時關閉,銷售的大幅下滑,無一不讓房地產市場的“寒冷”氣息進一步延長。雖然近期疫情所帶來的負面影響正逐步緩解,但對于房地產行業來說,恢復“元氣”似乎還需要一段時間。

??于是,一些房地產企業積極展開“自救”積極尋求融資機會。疫情防控債的出現,無疑為現階段面臨資金壓力的企業提供了一個非常便利的融資通道。

??目前來看,房企發行疫情防控債的比例相對較低,從公布具體募集資金用途的債券樣本看,能夠順利獲批并成功發行的企業,基本上都是旗下業務與國家防疫有較大關聯或貢獻度。但由于債券票面利率較低,有助于降低企業融資成本,因此得到了一些房地產企業的追捧。

??房企資金壓力或貫穿全年

??對房企而言,此次因疫情所導致的樓市銷售乏力,無疑會加大房企的現金流壓力,從這個角度來說,中小房企受疫情的影響會更為明顯。

??根據克而瑞研究中心提供的數據,受疫情影響,2月份百強房企實現全口徑銷售金額3243.3億元,環比降低43.8%,同比降低37.9%。如果從前2個月的累計銷售金額來看,百強房企整體的業績規模同比降低23.8%。其中,有超八成的百強房企在2月份單月和前兩個月的銷售累計業績中,呈現同比雙降。

??58安居客房產研究院分院院長張波分析稱,從整個市場的角度來看,今年一季度甚至是上半年,樓市都會是成交量減少的趨勢。這也將使得房企間的并購案例或出現同步增加,且行業集中度會進一步加速。

??為進一步緩解房企復工延后的壓力,近期全國多個地方針對房地產市場的“一城一策”,已開啟密集接力模式。

??但在張波看來,這些政策的本質是幫助房企在當下順利渡過疫情難關,而非刺激房地產快速發展,因此,紓困政策本身雖然會對房企的短期融資帶來一定程度利好,但并不代表房企融資在2020年會有明顯放松,也就是說,房企在今年依然會面臨短期償債壓力提升的現實問題。

??疫情防控債密集發行

??于是,一些房地產企業積極展開“自救”積極尋求融資機會。疫情防控債的出現,無疑為現階段面臨資金壓力的企業提供了一個非常便利的融資通道。

??據了解,為全力支持疫情防控和經濟社會發展,央行、證監會在疫情期間采取多項措施,通過債券和股票為企業提供資金支持。其中,較低利率疫情防控債的發放,有效的降低了企業融資成本。

??2月1日,央行等五部門聯合印發通知,進一步強化金融支持疫情防控,對募集資金主要用于疫情防控以及疫情較重地區金融機構和企業發行的金融債券、資產支持證券、公司信用類債券建立注冊發行綠色通道。

??隨后,國家發改委、交易商協會、上交所、深交所相繼做出具體安排,對外發布多項涉及債券市場疫情防控的文件,并正式確定“疫情防控債”這一特殊享受“綠色通道”的債券類型。

??據中國證監會網站披露的數據顯示,截至2020年3月10日,在市場各方共同努力下,已累計發行支持疫情防控債券236只、2095億元,用于防護及醫療物資采購生產及運輸、防疫基礎設施及醫院施工建設、民生保障、物價穩定等疫情防控領域。

??在這其中,一些嗅覺敏銳的房地產企業已經率先行動起來。據了解,為提供“戰疫”資金保障,監管部門給疫情防控債開辟了“綠色通道”。雖然目前疫情主題的債券主要是在金融、交運、醫藥、文旅、餐飲等行業密集發行,不過也有一部分房地產企業成功獲批發行。

??據不完全統計,截至3月10日,已有包括珠海華發集團、中國南山集團、廣西建工集團(非公開發行)、深業集團(銀行間債券市場流通)、首創股份、中南建設在內的10余家涉房業務企業,相繼完成疫情防控債券的發行工作,相關債券在銀行間市場、交易所市場交易流通。其中,3月以來,就有深業集團、首創股份、蘭州建設、中南建設等多家房企先后完成疫情防控債發行。

??在發行規模方面,計劃募資最多的達30億元。在債券期限方面,最長為5年期,最短為90天。而疫情防控債最顯著的特點是審批快、利率低。

??從審批速度來看,以首批疫情防控債券發行主體之一的珠海華發集團為例,在發行當日即完成分銷、繳款和登記,從備案到募集資金到位僅用1.5天;最新完成發行工作的中南建設,從首次披露疫情融資計劃獲批到最終發行,用時大約4天。在利率方面,截至目前,債券發行利率最高者為中南建設的7.4%,最低者為華發集團及中國南山集團的2.5%,這也是疫情防控債券受企業追捧的主要原因。

??除上述成功完成發行疫情防控債的企業,據北京商報統計,截至目前,另有珠江實業、招商局港口、新華聯(計劃非公開發行)等多家涉房業務企業也已形成相關融資計劃,涉資累計已經超過300億元,包括云南城投、珠江實業、招商局港口等企業,均相繼對外披露了與疫情防控債有關的融資計劃。

??如何突破審批關口

??整體而言,雖然目前房企發行疫情防控債的比例相對較低,但滿足一定條件的房企仍有一定的申請機會。疫情防控債對于企業而言,能降低融資成本,緩解短期償債壓力。對不屬于“受疫情影響較大行業”的房地產企業,如何才能拿下疫情防控債才是問題。

??按照此前五部門給出的界定,受疫情影響較大的行業,包括批發零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅游等,房地產顯然不在這個序列。

??疫情防控債相對一般公司債券的區別,主要應該是發行是否對疫情防控有確實的幫助。從目前公布具體募集資金用途的債券樣本看,能夠順利獲批并成功發行的企業,基本上都是旗下業務與國家防疫有較大關聯或貢獻度。

??據克而瑞證券有限公司首席分析師孫楊介紹,從發行主體來看,當前成功獲批發行疫情防控債的企業以國企為主導;此外,該類債券對發行企業的評級要求較高,主體評級基本都保持在AAA、AA+等中高評級水平。從債券類型看,已發行的疫情防控債以超短融(含短融)為主,票面利率基本都低于同主體、同期限市場水平。

??梳理發現,大多數獲批發行疫情防控債的涉房業務房企,確實與國家防疫有較大關聯或貢獻度。如:中南建設募集金額中不少于1.7億元將用于建設亳州市第二人民醫院、興化市中醫院南亭路分院一期、濱??h醫療衛生機構遷建工程等項目;被列為新冠肺炎疫情防控債券首批發行主體的中國南山集團,旗下子公司——深圳雅致集成房屋有限公司,則是承接了武漢火神山醫院、雷神山醫院、全國各地隔離醫院及醫學觀察用房的援建工作。

??除此以外,其他披露疫情防控債融資計劃的涉房業務房企,也均不同程度地對抗擊疫情存在貢獻。

??由此來看,房地產企業想分羹疫情防控債,只能通過滿足“募集資金主要用于疫情防控或基礎資產涉及疫情防控用途”這一條件才能獲批,部分涉房業務企業得以發行,正是契合了“疫情防控用途為防疫相關的基礎設施建設、交通物流運輸、公用事業服務,以及償還因前述用途發生的相關貸款等。

??華創證券也顯示,2月份疫情防控債發行規模增速持續加快,就行業分布看,交通運輸、建筑裝飾、鋼鐵、非銀金融居前列,房地產行業僅排在第20位。

??在業內看來,疫情期間房企對于現金流的要求進一步增強,此時監管層適時推出企業融資“綠色通道”以及疫情防控債,此類相對審批迅速、利率較低的債券既能助力企業疫情防控,又可以增加公司資金來源,是一個“雙贏”舉措。不過,也有業內人士提示,企業積極發債應對疫情的同時,其后續償付風險依舊存在。盡快恢復生產、加快項目建設、保證整體良好的庫存去化,才是目前房企解決現金流困局的重點。

??來源:北京商報、證券日報、證券時報,中房網綜合整理

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