華潤置地:“動蕩”的一年

吳抒穎2020-03-27 08:37:49來源:每日經濟新聞

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??四平八穩、滴水不漏,央企地產商的風格,歷來如此。

??但華潤置地不同。它在房地產行業稱得上是富有創造力和想象力的一家——業務觸角廣泛,多元發展良好,是真正的“城市綜合運營商”而非純粹的“住宅開發商”。

??正因此,華潤置地向來受到價值投資者的偏愛。這是把雙刃劍。因為“太好”,所以表現一旦遜于預期,資本市場的表現就十分強烈。

??3月26日午后,華潤置地發布2019年度業績,但下午開市后股價一路下挫,收于30.35元/股,跌幅為5.01%。

??華潤置地的標簽大抵可以歸結為,“高毛利、低負債”,但2019年這份年報,華潤置地錄得了近年來最不盡如人意的盈利表現,凈利潤額比分析師預計要差,毛利潤率也有明顯下跌。

??2019年,華潤置地錄得股東應占溢利人民幣286.7億元,同比增長18.3%;扣除投資物業評估增值后的核心股東應占溢利人民幣216.5億元,同比增長12.2%;全年綜合毛利潤率為37.9%,比2018年同期的43.4%有所下降。

??華潤置地管理層說,毛利率下降是行業趨勢,的確如此,它有說這句話的底氣。倘若放在全行業維度比較,華潤置地這一毛利率依然具有足夠競爭力,且管理層也表示,之后有信心保持在30%~35%的水平。

??值得留心的消息還有,華潤置地制定的經營目標顯示,規模增長的步伐也逐漸慢了下來。

??2019年,華潤置地實現簽約額人民幣2425億元,同比增長15.1%,而2020年的銷售目標是2620億元,增長8%。

??華潤置地能更進取否?在投資者會上,董事會主席王祥明表示,將保持銷售規模行業前十,保持規模和利潤雙增長。

??從吳向東、唐勇到王祥明,掌舵者換了三任,華潤置地永遠不變的經營目標就是“守住前十”,這或許是華潤置地最從容、最自如的位置,資本市場無法寄望于它飛得更高了。

??撇開這些因素,華潤置地這份年報看起來,處處都是好消息。

??主業依然穩健。2019年,華潤置地開發業務營業收入為1272.0億元,同比增長21.0%;已銷售尚未結算的簽約銷售金額為2239.3億元,其中,已鎖定于2020年內結算的開發物業營業收入為1286.9億元。

??商業收入穩定。2019年,投資物業(包括酒店經營)租金收入為120.3億元,同比增長26.3%。

??其中,購物中心業務營業額人民幣91.5億元,同比增長33.4%,出租率為94.9%;寫字樓業務營業收入同比增長12.3%至13.9億元,受年內新投入運營寫字樓出租率較低等因素影響,整體出租率為72.9%。

??即使在大環境較為冷淡的背景下,華潤置地商業運營的收入依然堅挺,這是它最深的護城河。

??華潤置地總裁李欣還透露,盡管疫情的到來讓租金收入受到影響,但他相信最差時間已經過去,購物中心零售額于3月起將漸復蘇,預期6月將可按年持平,到第四季實現增長,因此有信心全年租金收入可按年持平,甚至有小幅度上升。

??對于包租公華潤置地來說,這是當下最欣慰的信息。

??華潤置地的業績表現無需市場過多擔心,然外界的關注從來不止于業績,人事變動也是焦點。這幾年,華潤置地管理層每一次出現在投資者和媒體面前,無一次不被問及履職感想以及高管去向。

??管理團隊對企業風格影響深遠,即使是個人標簽不甚明顯的央企亦如是。

??2019年,華潤置地經歷了最激烈的人事震蕩,年初、年末董事會主席兩次易主,市場對它未來戰略方向多少存在擔憂。

??管理層在回答“人事變動是否會影響戰略目標”這一問題時堅定地表示,華潤置地依然堅持既定的戰略方向和定力,堅持城市綜合投資開發運營商的定位,堅持銷售物業+投資物業+X戰略,且在此基礎上,會加大對主營業務的推動和發展。

??除此以外再無透露更多。如此的戰略目標和定位,是繼承了華潤置地多年來累積的財富,新任管理團隊能否更進一步,如今看來未到定論之時。

??王祥明履新僅三月有余,雖是中建系“老兵”,過去職業經歷和行業存在交叉,但華潤置地畢竟業務綜合多元,尚需時日去深入各個板塊。

??從這次王祥明正式亮相的只言片語中,可以對華潤置地的未來展開大膽暢想。

??王祥明很重視“創新”,他提到,開發商紛紛嘗試主業之外的創新業務,進入了康養、長租、物流、汽車、機器人等跨行業領域,華潤置地將圍繞城市綜合投資開發運營定位,聚焦協同主業。

??在業務創新之外,王祥明還說,華潤置地也會高度關注疫情之后金融環境的變化,順應國家金融政策,推進華潤置地的金融創新。

??理想是豐滿的,但現實是,當前房地產行業“業務創新”有先例但無成功先例,“金融創新”行業過往又鮮少涉獵,華潤置地能夠像它在商業運營領域所取得的成功一樣,再講一個資本市場喜歡的故事嗎?

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