拿地預算增23% 2020年中海地產鎖定4000億銷售目標

陳博2020-03-27 09:17:22來源:經濟觀察網

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??“2019年,我們預計新增土地的權益投資額約1350億港元?!?019年3月,在中國海外發展有限公司(HK.00688,以下簡稱“中海地產”)業績會上,董事局主席兼行政總裁顏建國曾經拋出超過人民幣1200億元投資預算。

??這個投資目標最終未能實現。3月26日,中海地產2019年度成績單“出爐”。年報顯示,2019年,中海地產權益拿地支出1133.6億元。

??顏建國掌舵三年來,中海地產一改過往保守形象,在土地市場上呈現出積極一面。

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??數據顯示,2017年,中海地產買入76幅地塊,樓面面積1741萬平方米,支付土地費用1346.2億港幣。

??2018年,中海地產新增63幅土地,新增樓面面積1764萬平方米(實際權益面積 1272 萬平方米),總地價1443.2億港幣(權益地價1084.4億港幣)。

??到了2019年,從拿地金額對比,過去一年中海地產的權益地價同比增長了約24%;但樓面面積為1146萬平方米(實際權益面積為1097萬平方米),同比下降35.0%。

??截至2019年12月31日,中海系列公司(不含中海宏洋)的總土儲為6522萬平方米,相較2018年底的7010萬平方米減少了7%;實際權益土儲為5317萬平方米,同比減少6.7%。

??中海地產相關負責人告訴經濟觀察網,2019年投資金額仍然在增長,說明中海地產投資還在加碼。土地面積和總數減少,主要是基于拿地結構性的原因?!爸泻=昙哟a的方向是聚焦一二線城市,去年我們在一二線城市,特別是一線城市的拿地占比增加,一線城市的地價相對更高,土地規模相應就會減小?!?/p>

??“顏建國時代”的中海地產,前兩年對于土地區位的判斷頗為集中,逐步收縮至一二線,尤其是一線城市。不過,經濟觀察網查閱年報發現,2019年,中海地產在北上廣深四大一線城市及香港新增15幅土地,相比2018年的17幅減少了2幅;總樓面面積248.8萬平方米,同比減少31.9%。

??在拿地策略上,近兩年中海地產更加傾向公開招拍掛。以深圳為例,去年僅有的兩次宅地土拍場合都出現中海系身影。根據中海地產行政總裁張智超在投資者會議上提供的數據,2019年的權益地價里面,非公開市場的獲取大概占15%,公開市場獲地占到85%。

??3月13日,中海地產在微信公眾號發布的一則尋地合作計劃卻提到,合作內容包含股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務,城市范圍包括但不限于全國一二線城市及強三線城市。

??據經濟觀察網了解,2019年,中海地產內部針對多渠道獲地這一任務,專門成立投資拓展及產業合作部。

??多渠道獲取土地,被如今的中海地產視為是“必須路徑”。在3月26日的投資者會議上,顏建國表示,只要能拿到地,無論是公開還是非公開渠道都不重要。

??“在中海地產的評價體系中,無論是公開市場還是非公開市場拿地,都要根據具體項目的效益和運營效能來判斷,并購類項目則要看具體的項目回報和周轉情況?!睆堉浅Q,中海對于非公市場和公開市場的判斷刻度是完全一樣的。

??從管理層在投資者會議上的發言來看,中海地產仍未放棄對于拿地的進取。按照預期,今年中海地產新增土地的權益投資預算為1400億元,同比增長23%。

??“這個預算安排代表了我們今年對增長的信心,包括對現金流的整體安排。它里面是有邏輯的,需要有收入才能安排支出,我們的整體安排具有一定邏輯性?!鳖伣▏f,在具體執行過程中,將會以收定支來進行支出,根據市場的變化、收入的情況隨時調整。

??但值得關注的另外一組數據是,截至2019年12月31日,中海地產持有銀行結余及現金為954.5億元,同比增加8.6%;2018年,這一指標同比出現下降。

??2019年,中海地產錄得銷售回款2002.3億元,相比2018年的1784.9億港幣同樣有所增長。

??換言之,與拿地數量上的減少形成反差,去年,中海地產正加強自身現金流管理及回款速度。

??在土地擴儲上的積極補倉也支撐了最近兩年中海地產的銷售增長。年報顯示,2019年,中海地產實現銷售合約額3771.7億港幣,同比增長25.2%。銷售增速高于同期TOP10房企平均12.8%的銷售增長率。但如果對比2018年的29.8%,這一增速回落了4.6個百分點。

??根據顏建國在2017年定下的目標,中海地產要在2020年實現4000億港元的銷售目標,保持30%的毛利率?!翱紤]到銷售周期的影響和疫情的不確定性,我們會按照‘十三五規劃’的目標,全力爭取完成任務?!睆堉浅谕顿Y者會議現場提到。

??據此估算,預期同比增速僅約6.1%。被詬病銷售“保守”多年的中海地產,曾在2018年公開提出著力做到“好中求快、穩中求快。彼時,第一個要求就是確保合約銷售增速不低于25%。如今,一場突然襲擊的疫情,似乎又將中海地產的“保守”特質重新激發出來。

??目前,中海地產在手已經取得預售證的貨量是3100億元;按照鋪排運營節奏,上半年大約新增供貨1000億元,下半年新增供貨2700億元。也就是說,在不新增土地儲備的情況下,中海地產全年貨量總共是6800億元,只要去化率達到58.8%,即能完成銷售目標。

??提到疫情的影響,中海執行副總裁、運營總監兼總建筑師羅亮指出,全年損失了兩個月的銷售時間,疫情對銷售增長形成挑戰,一二月累計的銷售同比降低了22.7%。原計劃的新增供貨延遲,銷售周期縮短,影響了去化率,少量的項目可能年內無法按計劃供貨銷售。

??“2020年整個市場的不確定性確實在加大。我們總體判斷,今年的市場還是謹慎樂觀的?!睆堉浅f,從3月份情況來看,最近兩周銷售恢復高于預期,基本達到去年同期的水平?!拔覀兏M谝幠:屠麧櫳厦孀龅接行У钠胶?,沒必要過于極端地追求銷售速度。對于引導有效需求方面,各地政府做了一些微調,我們的部分項目也調整了售價,目前我們還是追求量價平衡?!?/p>

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