關于印發《住房城鄉建設企業應對新冠肺炎疫情法律風險指導意見》的通知(第269號)

2020-03-20 12:05:37來源:山西省法規處

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  • 城市:山西
  • 頒發時間:2020-03-11
  • 發文字號:晉建法函〔2020〕269號
  • 發文機構:山西省住房和城鄉建設廳
  • 實施日期:2020-03-11
  • 效力級別:地方規范性文件
  • 類別:房地產綜合規定

??各市住房城鄉建設局、城市行政執法管理局、公積金中心,太原市房產局、園林局:

??為深入貫徹落實習近平總書記關于新冠肺炎疫情防控工作重要指示精神和山西省委“統籌抓好疫情防控和經濟社會發展”決策部署,積極推進住房城鄉建設行業企業復工復產,指導其有效化解疫情防控帶來的法律風險,我廳組織編印了《住房城鄉建設企業應對新冠肺炎疫情法律風險指導意見》,請指導住房城鄉建設行業各相關企業參照使用。

??山西省住房和城鄉建設廳

??2020年3月11日

??住房城鄉建設企業應對新冠肺炎疫情法律風險指導意見

??新冠肺炎疫情發生以來,全國采取了嚴格的風險防控措施。目前,疫情防控形勢向好,各項工作有序推進。為幫助住房城鄉建設行業企業有效防范和化解疫情防控帶來的法律風險,特制定本意見。

??一、建設工程施工合同履約風險

??(一)工期延誤

??受到新冠肺炎疫情影響,絕大部分施工企業不能按照原定的復工時間開工,對施工進度產生影響,造成工期延誤。

??應對建議:根據山西省住房和城鄉建設廳《關于新型冠狀病毒肺炎疫情防控期間建設工程計價有關工作的通知》(晉建標字〔2020〕15號)要求,疫情防控期間在建項目未復工,工期應予以順延。順延工期計算從山西省政府決定啟動重大突發公共衛生事件一級響應(2020年1月25日)之日起至疫情防控結束之日止。合同工期內已考慮的正常冬季停工時間不計算在順延工期內。疫情防控期間在建項目已復工或已簽訂合同未開工,建設工程合同雙方應結合實際合理確定順延工期。

??(二)費用增加和材料價格上漲

??復工時間推遲,造成施工企業留守人員工資支出增加及停工期間機械租賃費用增加。疫情解除后集中開工施工,可能導致主要建筑材料需求的集中爆發,從而導致材料價格較大幅度的上漲。

??應對建議:合同有約定的從其約定,沒有約定的根據公平原則,綜合考慮損失大小和各方受益情況、風險承受能力、履約表現等因素,由建設單位和施工企業共同協商,合理分擔。因疫情防控導致人工、材料、機械價格發生超出正常市場風險范圍的重大變化,合同對價格調整有約定的從其約定,合同沒有約定的,可以依據《山西省住房和城鄉建設廳關于新型冠狀病毒肺炎疫情防控期間建設工程計價有關工作的通知》(晉建標字〔2020〕15號)等我省建設工程計價依據中有關價格風險分擔的原則協商調整。

??施工企業可參照《建設工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)19.1條的約定,就因疫情和管制措施產生和增加的費用,向發包方提出追加費用要求。同時,需要留存好相關的證據,證明是否帶來影響,帶來什么樣的影響等。履行通知義務時,可以通過拍照、錄像、郵寄(注明郵寄內容)、公證、電子郵件等方式保留對方簽收的證明;損失索賠時,損失金額需要有計算的依據及佐證材料等。

??不可抗力發生后,合同雙方均有義務采取有效措施防止損失擴大,由于沒有采取適當措施致使損失擴大的,當事人不得就擴大的損失要求賠償。

??(三)可能對PPP項目合同造成影響

??建設期的項目由于所在地政府要求推遲復工致使建設期延期,而運營期的項目存在運營收入減少、運營期成本增加等情況。

??應對建議:啟動PPP項目合同再談判是應對本次疫情的最佳手段。因新冠肺炎疫情爆發,PPP項目多方利益受到影響,作為社會資本,應根據新冠肺炎疫情對合同履行的影響采取相應的救濟方式。如新冠肺炎疫情致使PPP項目合作期延長,并未使得項目成本增加,則屬于不可抗力,可免除社會資本建設期逾期的違約責任。如新冠肺炎疫情不僅造成PPP項目合作期延長,且出現建設運營成本增加等情形,應通過再談判的方式按照公平原則對雙方的權利和義務做出新的安排,以實現合同目的。即便是PPP合同將瘟疫明確約定為不可抗力,啟動合同再談判也是最好的應對新冠肺炎疫情的方式,有利于保護PPP項目多方利益和項目整體利益。

??二、建設單位施工許可證延期的法律風險

??本次疫情對建設工程領域的影響較為嚴重,部分工程建設單位領取的施工許可證至疫情得到有效控制可以開工時,可能已經屆滿或者臨近三個月。

??應對建議:根據《中華人民共和國建筑法》、《建筑工程施工許可管理辦法》等規定及疫情影響實際情況,建設單位應當向發證機關及時進行詢問,并申請延期,承包單位也應及時提醒建設單位辦理延期手續。如果因本次疫情導致工程停工,建設單位應當在中止施工后的一個月內向建設主管部門進行報告;復工時,應當向發證機關報告;中止施工滿一年再恢復施工的,建設單位則應當報發證機關核驗施工許可證。

??三、商品房買賣、租賃合同履約風險

??(一)商品房買賣合同無法按期履行

??疫情影響,房地產開發企業面臨逾期交付房屋、逾期辦理房屋交易手續和不動產登記等風險。

??應對建議:疫情防控對商品房買賣合同中約定的房屋交付等義務履行有較大影響,但是否構成不可抗力,要具體問題具體分析。如果商品房買賣合同約定的房屋交付、辦理房屋交易手續和不動產登記時間等時間節點在疫情防控期間,房地產開發企業因執行政府采取的疫情防控措施延遲復工,導致不能按期履行義務,房地產開發企業可以不可抗力為由,主張將相關時間順延至企業復工后的合理時間,并免除相應期間不能履約的責任。如商品房買賣合同無法正常履行主要是因為工程合理工期延誤、行政機關不能正常辦理有關審批事項等因素造成,房地產開發企業可以根據實際情況與買受人協商順延房屋交付、辦理房屋交易手續和不動產登記時間。

??房地產開發企業應對已簽訂的商品房買賣合同進行全面審核,對已經或者即將發生逾期履行情況的合同,根據項目實際情況重新確定房屋交付、辦理房屋交易手續和不動產登記等的合理時間,并按照商品房買賣合同的約定及時通知買受人。

??房地產開發企業應留存相應證據資料,如政府、醫療機構等相關部門出具的疫情公告通知、復工申請文件、消毒防疫照片等相關證據,以證據證明疫情與交付延期之間存在因果關系,適用不可抗力的免責事由。

??(二)認購協議無法按照約定履行

??房地產開發企業與認購人簽署的認購協議大多約定了簽訂商品房買賣合同,如履行期限在疫情防控期間,將因企業不能復工導致認購協議無法按照約定履行。

??應對建議:對于認購協議約定在疫情防控期間簽訂商品房買賣合同的情況,房地產開發企業應盡快與認購人溝通,重新確定簽訂時間。除認購人主動要求解除認購協議之外,不提倡協商解除認購協議。

??(三)承租商業用房租金減免

??新冠肺炎疫情爆發導致商場、酒店經營受到嚴重影響。

??應對建議:在新冠肺炎疫情影響下,按原合同繼續履行對承租方的權益有明顯重大影響的,承租人可以根據合同法上的情勢變更原則單方要求減免租金。另外,疫情發生后,山西省政府出臺的《山西省應對疫情支持中小企業共渡難關的若干措施》中明確規定,對承租國有資產類經營用房的中小微企業,免收2月份和3月份房租。對租用其他經營用房的鼓勵業主(房東)為租戶減免租金,具體由雙方協商解決,屬地政府也可采取適當方式給予補貼。

??四、企業的用工風險

??(一)不能提供正常勞動的職工工資發放問題

??對新冠肺炎患者、疑似病人、密切接觸者,在其隔離治療期間或醫學觀察期間以及因政府實施隔離措施或采取其他緊急措施導致不能提供正常勞動的職工,工資如何發放。

??應對建議:根據有關法律規定此種情形下企業應當視同提供正常勞動并支付職工正常工作時間工資。

??(二)困難企業勞動者工資發放問題

??企業因疫情影響導致生產經營困難,甚至停產不能復工的,勞動者工資發放問題。

??應對建議:根據規定,山西省范圍內企業停工停產在一個工資支付周期內的,企業應按勞動合同規定的標準支付職工工資。超過一個工資支付周期的,若職工提供了正常勞動,企業支付給職工的工資不得低于當地最低工資標準。職工沒有提供正常勞動的,企業應當發放生活費,生活費標準為不低于當地最低工資標準的80%,發放至企業復工、復產或者解除勞動關系。

??因建設單位未按照合同約定及時撥付工程款導致疫情防控期間留守施工現場的農民工工資拖欠的,農民工有權向建設單位主張以未結清的工程款為限先行墊付被拖欠的工資。房地產開發企業應按照施工合同約定及時向施工企業支付工程款,并督促施工企業做好農民工工資支付工作。

??(三) 不能提供正常勞動的職工勞動合同問題

??企業已經復工,但勞動者因新型冠狀病毒感染患病治療,或因疑似、密切接觸被隔離,不能到崗的,勞動合同能否解除或終止。

??應對建議:根據有關法律規定此種情形下企業不得解除或終止合同。

??五、疫情防控中的個人信息泄露風險

??復工后,企業可能按照行政機關要求或者基于本企業職工人身健康保護考慮,收集、報送職工疑似感染、密切接觸史等相關信息。如果企業不能準確區分疫情信息和其他個人信息,以不當方式或者向錯誤的對象提供有關個人信息,或者有其他違法收集、提供疫情信息的行為,容易越界違法。

??應對建議:企業只能按照醫療機構記載的情況,向法定主體提供合法收集的勞動者感染新冠肺炎情況,不能在沒有確定性依據的情況下認定、收集職工有關信息,也不能向法定主體以外的單位或者個人提供職工有關信息。同時,要嚴格區分疫情信息與個人隱私,做好保密工作,不能向他人泄露更不能公開披露職工隱私信息。

??六、參加訴訟活動的法律風險

??(一)新冠肺炎疫情是否構成訴訟時效中止的法定事由

??構成訴訟時效中止,自中止時效的原因消除之日起滿六個月,訴訟時效期間屆滿。

??(二)上訴、執行期限方面期限是否可變

??目前法律對上訴、執行期限沒有可變性規定,企業即使沒有復工或者因政府采取的交通管制等防控措施而無法到達法院,也應及時通過電話、微信、郵件等法院許可的方式提交上訴狀、申請書。

??(三)與合同相關的保證期間,撤銷權、合同解除權、建設工程優先受償權等權利的行使期限

??根據法律規定,上述期限屬于法律上的除斥期間,不適用有關訴訟時效中止、中斷和延長的規定。故當事人在行使前述權利時,應當按照相關法定期限行使,不可因為疫情影響而疏忽大意,最終導致權利因行使期限超過而消滅。

??(四)其他訴訟活動

??疫情防控期間,企業無法開庭、預交訴訟費、舉證或調取證據、不能履行生效判決等其他訴訟活動,均可向法院申請順延期限。企業可根據各地法院發布的指南,采用網上立案、網上調解、網上信訪、電話、短信等方式進行相關訴訟、信訪活動。

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