調查|新冠肺炎疫情對房企復工和經營的影響

中國房地產業協會2020-03-06 11:18:12來源:中房網

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??新冠肺炎疫情發生后,廣大房地產企業自覺服從大局,履行社會責任,積極參與疫情防控。但同時疫情也給房地產業帶來巨大影響,應對疫情既是抗疫阻擊戰,也是經濟保衛戰。在做好疫情防控工作前提下,如何安全有序復工復產,關系到經濟恢復和房地產穩定運行。

??為此,中國房地產業協會、中國建設報社于2020年2月19日通過中房協會員服務平臺、各微信群向協會副會長單位、常務理事單位、理事單位、各地方協會和全體會員企業發起問卷調查,截至2月28日共收到問卷115份。為了更好地反應行業狀況,中房網(微信號zhongfangwang)特選取了其中較為重要的調查結果匯總如下:

??一、 企業總體經營情況

??目前,房地產開發企業已全面復工,除個別企業銷售情況因1月份銷售較好對一季度銷售影響不大外,大部分企業總體銷售情況下降較多,預計一季度銷售回款將比去年同期下降30-40%。由于疫情持續時間尚不明確,3月份甚至到二季度都將面臨較大的下行壓力。

??二、 各地、各項目復工情況

??目前,全國各地房企于2月中下旬陸續復工;各企業正積極籌備前期準備工作,部分企業已按規定安排工人進駐工地,做好消毒清潔等工作。

??同時由于地產項目的開發建設需要人員大量聚集,各地政府均發文明確要求推遲復工,房地產公司正常生產經營受到沖擊較大。目前拿到政府的準許復工批復,占比20-30%。勞務到崗超70%達到開工的實際條件,占比10%左右。

??三、復工后面臨的主要問題

??1、雖然大部分房企復工率達到了70%--80%,但由于人員配套、設備和器材配套等問題,目前實際開工率估計在25%--30%左右 。

??2、各地政府均發文明確要求推遲復工。部分地區政府開工意愿不強烈,即使到達政府發文規定的開工時間也不愿提供開工批復。有些省發布了推遲文件,但市、區、縣仍層層加碼,導致實際復工時間進一步延長。

??3、在土地出讓、開發報建環節,較多地方政府部門表示暫停受理。嚴重影響房地產的后續開發;

??4、缺乏防控物資。各地政府要求必須具備完備的防護條件才能進場施工。各項目普遍缺少口罩等防護物資,尤其是湖北、河南、浙江、廣東疫情嚴重地區;

??5、關停售樓部,嚴重影響簽約。因防控疫情需要,全國多地啟動封城,來訪量驟降,將嚴重影響房地產公司簽約任務的完成;

??6、工人組織難度大。各地政府防控要求對外地返回人員進行隔離,有些地方一刀切的現象嚴重,外來人口一律返遣,或要求外地返回人員一律隔離14天。同時,農民工復工的意愿也不強烈。

??7、資金流緊張。由于銷售現場無法開放、復工不確定造成工期延后,將提高客戶退房要求,加上全年銷售業績與資金回籠下降,以及為追趕進度額外付出的趕工費用、因工期延后額外增加的財務成本,以及為維持業績穩定的土地投資額度,除少部分大型房地產公司外普遍存在資金短缺,尤其是中小型房地產企業情況更為突出。

??四、線上線下銷售情況

??因防控疫情需要,全國多地啟動封城,且叫停售樓部,導致絕大部分企業銷售驟降了90%左右,預計一季度業績同比下降幅度 50-60%以上。

??由于疫情持續時間未確定,一是影響宏觀經濟與民生就業,二是影響消費需求,持幣避險的觀望預期加大,因此,預測上半年的購房需求被大幅削弱。根據調查問卷反饋,若疫情在 3 月份能基本控制,預計上半年僅能完成年度任務的 30%,無法實現時間過半、任務過半的要求,全年的銷售業績預計下降 20%。若疫情在 4 月份能基本控制,全年的銷售業績預計下降 30%。

??另一方面,面對困境,各房地產公司試水線上營銷,通過直播、優惠包裝疊加自有小程序等手段在線宣傳推廣,但從實際效果來看,業績進展較慢,銷售難度大。這證明互聯網+的銷售模式,暫時未能有效解決大額資產購置的需求,一方面是因為無法做到完全信息對稱,另一方面是成交金額較大,客戶一般較為謹慎。地產銷售目前可能仍需要采取實體售樓部+實體展示區的方式,才能保證正常交易流速。

??五、疫情下房企的經營調整和應對策略

??1、房地產企業積極開展線上銷售,通過增加微信、短視頻、公眾號進行宣傳推廣;對已售未回款房屋進行梳理,加快落實銷售回款事宜;拓寬融資渠道,多方籌措資金,保障企業現金流使用。

??2、組織下屬單位進行了業績壓力測試,摸查疫情影響程度。按照疫情影響二、三兩個月的生產經營,四月份恢復正常來重排計劃。同時調整經營動作,以最大程度減少損失。

??3、銷售方面,積極改進線上平臺,優化用戶體驗,加強線上促銷力度,全面推進線上售樓部,全力將疫情對銷售的影響降到最低。

??4、復工方面,一是有針對性地鋪排開工計劃,加強開工;二是控制投入產出比;三是制定專項的搶工措施。

??5、資金方面,一方面加大待收房款的清理力度,加強對逾期待收房款的控制;另一方面提升按揭房款信息化管理水平,減少客戶辦理繁雜性,加快按揭房款回籠速度;

??六、企業融資及到期債務情況

??1、銀行貸款、授信的時效性將受影響,原預計一季度的放款將可能延后至6、7月份甚至下半年;

??2、延遲復工影響報建取證,影響開發貸融資;

??3、受到疫情影響,預計全年銷售業績與資金回籠將有所下降 。另一方面因行業調控政策,上市房企股權融資已“一刀切”全部暫停。造成房地產公司普遍在現金流管理上的壓力較大,雖然大型房地產企業有較好的償債能力,但若疫情影響時間延長至4月,且線上銷售回籠情況不理想,預計下半年普遍現金流壓力大。

??七、意見建議和政策訴求

??從回收的問卷來看,參與調查的省市協會、房地產開發企業都對疫情后的政策訴求提出了不少具體的意見和建議,綜合起來看,大致可以分為四個方面:

??(一)穩輿論

??堅持正向輿論引導,以有序恢復正常經濟社會秩序、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發展為基調,維護良好的輿論環境,樹立市場信心,妥善引導社會預期。

??對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序、制造恐慌情緒的行為要嚴肅查處。

??(二)穩供應

??1、建議明確合理的企業復工、工地復工、售樓部等營業場所開放的條件和時間,并確保執行。對疫情影響較輕的地區,制定統一復工標準、時間、審批時限,合理引導疫情較輕的區域的工人返回生產駐地,并做好人和設備的配套工作。社區與企業做好聯防聯控,盡早穩定生產,并帶動下游行業的需求和就業;

??2、積極推廣互聯網+模式的應用,提高行業生產效率。建議上級部門與各地土地資源管理部門充分溝通,在符合線上辦公、人員隔離的前提下,可保持土地線上競買與在線的報建審批工作,為全面工地復工后能提高投資效率、開發效率而做好準備;

??3、短期調整局部調控政策,增強對企業復工、擴大投資的刺激。在滿足環保要求的前提下,適當調整部分北方地區的環保停工政策;對于有重大交付風險的項目,縮短報批報建的審批時間;

??在一定期限內和一定條件下,降低預售工程進度節點要求(如裝配式項目調整為正負零預售),鼓勵企業盡快將有效供應推出市場,恢復市場信心;

??針對受宏觀經濟影響較大的商用物業,建議考慮調整商改住政策,降低因商用物業供過于求,造成社會投資效率低下,商業信心不振。

??4、明確因疫情導致交付延期、土地閑置等問題的處理原則。明確受疫情影響發生的工程、商品房延期交付、土地閑置等,屬于不可抗力情況,未能履約一方不承擔違約責任。對此,建議政府部門開具“不可抗力”證明,并幫扶企業應對大規模的客戶群訴事件。

??5、鼓勵資信好、規模大、風控能力強的房企加大土地投資。受疫情影響,大部分地產企業在土拍市場上持觀望態度。由于地產開發對宏觀經濟有較強拉動作用,建議對房地產企業進行分類,對于經營穩健的優質企業,給予更靈活的購地政策、定向出讓政策,加快恢復土地市場的信心。

??(三)穩需求

??1、降低商用物業的置業門檻。中小企業受疫情沖擊較大,加之在線辦公的應用,將導致租售需求下滑、空置率升高。建議放寬功能使用、銷售分割面積、銷售自持比例等限制,為中小企業降低經營性物業的購置門檻。

??2、放寬購房資格限制。尤其針對一二線城市,全面落實黨中央國務院放開、放寬落戶條件精神,讓更多在城市有固定工作、固定收入的人群享有購房資格,并加大對特殊人才的購房補貼。

??針對疫情過后的湖北省,建議出臺一系列提振消費信心、鼓勵投資的政策。

??3、加強需求端信貸支持。調整首付政策、二套房認定標準等,以市場化原則放寬貸款利率下限,引導購房貸款利率回調,滿足居民合理的剛性及改善居住需求。針對疫情可能引起的斷供、退房,要設計合理的緩還貸款、貼息等政策,謹防系統性金融風險。

??4、調整部分過嚴的價格限制政策。消除明顯的一二手房價倒掛現象,引導城市房價形成合理梯度。取消或縮短二手房銷售年限限制,恢復二手房供應水平,引導購房者對一手房市場重建合理預期。

??5、降低交易稅費。酌情對契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅等出臺減免優惠政策,降低交易成本,鼓勵流通,盡早恢復往年正常交易水平。

??(四)穩經營

??運用財稅金融手段,保障企業資金鏈安全。由于地產成交基本停擺,各類多元經營業務受到嚴重沖擊,房企資金鏈日益趨緊,為避免大規模的企業信用風險出現,建議采取多種手段穩定企業經營。

??(聲明:本文相關觀點和建議,均為反映調查受訪企業的訴求,不代表本協會與網站的立場)

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