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2014中國房地產上市公司測評成果發布全國聯合發布媒體

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領導致辭

劉志峰:促進上市房企提質增效 推動行業平穩健康發展
中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長 劉志峰
今天是我們連續第七屆發布上市公司測評報告及排行榜,這次測評有以下幾個特點值得關注:1,負債水平上升,風控有待加強。2,市場理性回歸,成本意識加強。3,多業態發展形成,轉型與服務雙提升。4,區域、城市分化加劇,機遇挑戰并存。從測評結果看,今后一段時間,行業要保持平穩健康發展要具備以下條件:一是企業要有符合自身發展的業態和適度調整的能力;二是要具有轉型創新的經營團隊;三是要有金融創新的不同手段;四是前端要有產業化的建造方式,后端要有服務鏈的價值拓展;五是企業發展導向要符合綠色低碳、節能環保的國家政策。同時抓住新型城鎮化機遇,發揮機制、管理上的優勢...[詳細 ]

主題演講

周忻:行業之變 市場之變 易居之變
易居中國董事局主席兼總裁
易居中國董事局主席兼總裁周忻在2014中國房地產上市公司測評成果發布會上表示,過去的十年,“人有多大膽”的趨勢已經過去了。過去十年有很多公司消亡了,“只要能夠借錢,一定可以成功”,但是未來十年,或者從現在開始不一樣了,這個市場,我相信會有血腥,這個是正常的、市場成熟的體現。
房地產業經歷20多年,我們的企業變得成熟,變得很有經驗了,今天的基礎和抗拒風險的能力超過十年前,抗變革的能力超越十年前。所以我把這個定義是成人的游戲,所以這個市場是精彩的。雖然有波折,血腥,但是一定是精彩的。 [詳細 ]

2014中國房地產上市公司測評成果發布

丁祖昱:上市房企發展模式不斷創新
中國房地產測評中心主任、易居中國執行總裁
中國房地產測評中心主任、易居中國執行總裁丁祖昱表示,2014年房地產上市公司測評,從成果上來說分為綜合實力榜和單項榜。第一是綜合實力榜,我們對100強公司通過模型和公式,分析的成果很到位,具體細節參見報告。第二是單項榜,根據績效和創新能力等進行排名,并且分為H股和A股。另外,單項榜單還有風險控制5強、創新盈利5強等。
從測評來看,發展模式的不斷創新、企業未來的定位變化、單純住宅的開發銷售模式的變化,這些變化是很好的現象。作為房企標桿,每一個突破和思考都將為整個行業帶來新的變化。相信2014年上市房企的表現會更加精彩。 [詳細 ]

2014中國房地產上市公司測評榜單

綜合實力100強名單
排名 企業名稱 排名 企業名稱 排名 企業名稱 排名 企業名稱
1 萬科       000002.SZ 26 建業地產     00832.HK 51 深圳控股     00604.HK 76 毅德國際     01396.HK
2 保利地產     600048.SH 27 中南建設     000961.SZ 52 城投控股     600649.SH 77 卓爾發展     02098.HK
3 中國海外發展   00688.HK 28 榮盛發展     002146.SZ 53 濱江集團     002244.SZ 78 陽光100中國   02608.HK
4 恒大地產     03333.HK 29 陽光城     000671.SZ 54 泛??毓伞    ?00046.SZ 79 信達地產     600657.SH
5 龍湖地產     00960.HK 30 SOHO中國     00410.HK 55 龍光地產     03380.HK 80 魯商置業     600223.SH
6 世茂房地產     00813.HK 31 合生創展集團    00754.HK 56 恒盛地產     00845.HK 81 華遠地產     600743.SH
7 碧桂園     02007.HK 33 方興地產     00817.HK 58 嘉華國際     00173.HK 83 棲霞建設     600533.SH
8 富力地產     02777.HK 34 泰禾集團     000732.SZ 59 中糧地產     000031.SZ 84 張江高科     600895.SH
9 融創中國     01918.HK 35 上實城市開發   00563.HK 60 中天城投     000540.SZ 85 五礦建設     00230.HK
10 華潤置地     01109.HK 32 越秀地產     00123.HK 57 中渝置地     01224.HK 82 天安     00028.HK
11 遠洋地產     03377.HK 36 寶龍地產     01238.HK 61 明發集團     00846.HK 86 眾安房產     00672.HK
12 招商地產     000024.SZ 37 沿海家園     01124.HK 62 中駿置業     01966.HK 87 寧波富達     600724.SH
13 綠城中國     03900.HK 38 新世界中國     00917.HK 63 華發股份     600325.SH 88 新華聯     000620.SZ
14 華夏幸?!    ?00340.SH 39 禹洲地產     01628.HK 64 北辰實業     601588.SH 89 深振業     000006.SZ
15 佳兆業集團    01638.HK 40 建發股份     600153.SH 65 花樣年控股     01777.HK 90 五洲國際     01369.HK
16 金地集團     600383.SH 41 瑞安房地產     00272.HK 66 時代地產     01233.HK 91 大名城     600094.SH
17 雅居樂地產    03383.HK 42 首開股份     600376.SH 67 中華企業     600675.SH 92 中航地產     000043.SZ
18 金科股份     000656.SZ 43 仁恒置地     Z25.SI 68 華南城     01668.HK 93 浦東金橋     600639.SH
19 新城發展控股   01030.HK 44 北京城建     600266.SH 69 蘇寧環球     000718.SZ 94 順發恒業     000631.SZ
20 金隅股份     601992.SH 45 景瑞控股     01862.HK 70 福星股份     000926.SZ 95 榮安地產     000517.SZ
21 保利置業集團   00119.HK 46 合景泰富     01813.HK 71 萊蒙國際     03688.HK 96 南京高科     600064.SH
22 金融街     000402.SZ 47 雅戈爾     600177.SH 72 嘉凱城     000918.SZ 97 云南城投     600239.SH
23 華僑城     000069.SZ 48 陸家嘴     600663.SH 73 銀億股份     000981.SZ 98 天房發展     600322.SH
24 旭輝控股集團   00884.HK 49 新湖中寶     600208.SH 74 冠城大通     600067.SH 99 上置集團     01207.HK
25 路勁基建     01098.HK 50 首創置業     02868.HK 75 中國奧園     03883.HK 100 萬通地產     600246.SH

2014中國房地產上市公司專項排行榜I

A、H股十強

2014中國房地產上市公司專項排行榜II

  • 風險控制5強   發展速度5強   經營績效5強 三角icon
  • 資本運營5強   創新能力5強 三角icon
風險控制5強
企業名稱 企業代碼
1 中國海外發展 00688.HK
2 上實城市開發 00563.HK
3 陽光城 000671.SZ
4 旭輝控股集團 00884.HK
5 路勁基建 01098.HK
發展速度5強
企業名稱 企業代碼
1 時代地產 01233.HK
2 泰禾集團 000732.SZ
3 禹洲地產 01628.HK
4 寶龍地產 01238.HK
5 景瑞控股 01862.HK
經營績效5強
企業名稱 企業代碼
1 金隅股份 601992.SH
2 新城發展控股 01030.HK
3 建業地產 00832.HK
4 雅居樂地產 03383.HK
5 世茂房地產 00813.HK

上市房企高峰論壇(一)

新階段,房地產市場形勢分析及前瞻
上市房企在嚴厲的調控環境中仍有著優秀的表現,但同時也存在著一些問題,比如抗風險能力不足,負債水平仍高企,盈利效率出現下滑;也出現一些新動向,比如分化整合日益明顯,輕重資產模式之爭等等。在這樣的態勢下,我們的上市房企今年會有怎么樣的表現呢,對今年的房地產市場又如何判斷呢?

上市房企高峰論壇(二)

現場直擊

上一張
中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰致辭
下一張

2014中國房地產上市公司測評研究報告

  • 入榜企業分析三角icon
  • 資本市場表現三角icon
  • 運營規模分析三角icon
  • 抗風險能力分析三角icon
  • 盈利能力分析三角icon
  • 發展潛力分析三角icon
  • 經營效率分析三角icon
  • 社會責任分析三角icon
  • 創新能力分析三角icon

萬科七年蟬聯榜首,保利中海位居前三
      根據2014中國房地產上市公司測評結果顯示,萬科連續多年位居榜首,保利地產和中國海外發展位居三強,其中,中國海外發展由上年的第四位上升至第三位。恒大地產、龍湖地產和世茂房地產分居第四到第六位,碧桂園上升六個位次至第七,富力地產、融創中國和華潤置地分列第八至十位。

      占據榜首的萬科聚焦主流市場,堅持以面向自住購房者的中小戶型普通商品房為主的產品定位,144平方米以下戶型占比達到91.5%。配合良好的銷售節奏,萬科2013全年實現銷售金額1709.4億元,銷售面積1489.9萬平方米,同比分別增長21.0%和15.0%,銷售金額再度刷新行業紀錄。

房產板塊整體低迷,估值水平差異很大
      2013年,滬深房地產板塊指數與大盤走勢基本一致,整體呈震蕩下行態勢,且表現弱于大盤走勢。以2013年12月31日收盤價計算,房地產行業指數年內累計下降9.56%,而滬深300指數累計降幅為7.65%。港股方面,在恒生內地100指數累計上升1.01%的情況下,恒生地產分類指數年內仍累計下降9.17%。在基本面與政策面交替作用下,上市房企整體表現低迷,僅在主題投資遇機會時,題材類個股有超預期表現。

      全年來看,房地產板塊超額收益時間段主要在7-9月,期間基本面穩定向好,調控壓力較小。具體看,年初大盤整體向好,房地產板塊上行。2月至3月,受“新國五條”影響,房地產板塊大幅回調。而4月至5月,地產指數反彈并創出年內新高。在6月資金緊張、資金成本突然大幅上升背景下,房地產板塊跟隨大盤深幅調整。7月,新型城鎮化概念帶動地產板塊反彈,自貿區概念興起,相關地產類上市公司有較好表現。10月以后,一二線城市加大了房地產調控力度,房地產板塊再度表現低迷。

規模導向特征明顯,千億陣營增至五家
     2013年,上市房企資產總額均值為362.89億元,同比上升24.33%;凈資產均值為102.66億元,同比上升17.11%;房地產業務收入均值為92.08億元,同比上升46.63%;營業利潤均值18.08億元,同比上升12.53%;各項規模指標同比增幅均有較大幅度的回升。

     總資產方面,2013年,滬深上市房企總資產均值為236.71億元,同比增長26.14%;在港上市房企總資產均值為640.89億元,同比增長15.22%,增速較上年提升13.68個百分點。房地產業務收入方面,2013年,滬深上市房企收入均值為65.11億元,同比增長64.37%;在港上市房企收入均值151.51億元,同比增長26.11%??傮w來看,在港上市房地產公司的資產規模、房地產業務收入在絕對量上依然領先于滬深上市房地產公司,但近兩年來的擴張速度已慢于滬深上市房企。

盈利比率持續下滑,標桿企業出現分化
      從絕對值指標看,2013年,上市房企凈利潤均值止降回升,為13.76億元,同比增長16.44%;現金及現金等價物余額均值為44.00億元,同比增長19.73%。從比率指標看,凈資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標仍處于自2009年以來的下行通道中。由于成本費用相對利潤額增速更快,成本費用利潤率同比下滑3.31個百分點至28.56%,企業需加強成本和費用的管控,全面提高盈利效率。

      2013年,受房地產開發成本費用上升且房價上漲壓力較大的影響,盈利增長型和盈利維持型企業數量較上年明顯減少,分別僅占6%和13%,二者合計比例下降了21個百分點,盈利乏力型和盈利下滑型兩類企業的占比分別為55%和26%,合計占比從上年的60%上升至81%。數據表明,企業盈利能力分化明顯。

高周轉快銷成主流,精準運營平衡成本
      2013年,房地產上市公司存貨均值在200億元左右,同比增加約25%,較上年提高10個百分點,去化壓力依然較大。雖然過半企業的存貨周轉率較上年有小幅提升,但由于兩級分化情況比較嚴重,再加上個別企業極端值的影響,行業均值由上年的0.60降至0.47;流動資產周轉率均值和總資產周轉率均值分別為0.33和0.25,基本與上年持平。

      近年來,由于土地成本和資金成本不斷攀升,而杠桿系數提升空間有限,高周轉快銷策略逐漸成為企業提高回報率的主要途徑。整體來看,產品定位以中小戶型普通商品住宅為主并力推標準化和產品線復制的企業,在周轉速度上更勝一籌,而定位仍偏高端住宅和商業物業且產品差異化程度較高的企業,周轉速度普遍較低。

營銷服務觸網升級,勾勒發展地域版圖
      為了在競爭日趨激烈的房地產市場實現企業長期可持續發展,在營銷、社區服務等層面積極探索創新成為企業的必然選擇。2013年4月,新浪樂居推出“口袋樂居”、“口袋經紀人”、“口袋家居-裝修錢管家”三款房產家居類移動客戶端APP產品。11月,樂居發布房產電商4.0平臺,推出金融產品“樂居貸”,在E信通優惠購房者的基礎上,還將為購房者解決首付不足的難題。與此同時,以“大數據”、“云服務”為基礎的社區服務創新引人注目。

      除在營銷、服務等經營面上積極創新外,在業務領域的拓展上,多家企業對養老地產和相關服務也展開了探索。
      上市房企在市場定位的創新也沒有停止腳步。不少上市房企通過出資合營或直接購地開發的方式在海外住宅市場上先行一步。
      一些上市房企抓住國家推進城鎮化的機遇,積極參與城鎮化建設。

2014中國房地產上市公司測評結論

1.市場分化跡象顯現,競爭壓力持續加大
2011-2014年1季度國房景氣指數走勢

      2013年房地產市場整體呈現出了量價齊升的基本態勢,在投資交易兩旺的背景下,2013全年國房景氣指數整體高于上年水平。但是進入2014年,市場情況有所變化,房地產開發投資增速開始放緩,開工銷售指數呈負增長。持續回落的住宅成交市場向房地產開發市場傳遞消極信號。

      盡管市場轉冷跡象與我國宏觀經濟整體增幅下滑的態勢有一定關系,再加上銀行放貸額度收緊等多個因素,可能進一步影響購房者入市的信心,從而加劇市場觀望情緒,預計2014年房地產市場壓力將有所增加。在房地產市場變化周期較短且風險漸增的背景下,房地產上市公司競爭壓力不斷增加,整體表現持續分化。

2.上市房企市值下滑,資本市場不乏亮點
2009-2013年IPO及借殼上市房地產企業數量

      從市場和行業面來看,房地產上市公司估值普遍較低,資本市場對行業悲觀預期未有方向性變化。2013年,房地產行業估值溢價持續在近幾年最低水平徘徊,行業下行空間有限,2014年第一季度,行業估值有所修復,但貨幣政策仍中性偏緊,海外流動性風險依然存在,同時以促供應為主體的政策框架將使企業利潤進一步攤薄,行業基本面總體平淡。

      由于A股房企IPO大門持續緊閉,2013年房地產企業香港IPO成為資本市場的熱點之一。景瑞地產、龍光地產、時代地產等7家企業登陸香港資本市場,另外,萬達和綠地通過借殼重組實現香港上市。2014年3月,陽光100也成功在港上市。從IPO企業數量來看,2013年共有7家企業完成IPO,逼近2010年以來的最高水平,但企業募集資金量與前期差距較大,7家內地房企赴港上市募資在90億港元左右,而2009年僅恒大地產一家房企就募資近60億港元。

3.土地儲備策略各異,融資渠道逐步暢通
再融資開閘
      2013年,房地產上市公司補充土地儲備的意愿較強,紛紛加大拿地力度。
      但企業土地儲備策略發生分化。既有企業青睞一線城市,又有企業深耕重點區域,也有企業全國積極布局。但整體而言,一二線城市仍是房地產上市公司布局的重點,土地儲備策略的差異更來源于企業發展路徑。
      融資方面,2013年以來不斷加強的房地產上市公司再融資開閘預期在2014年第一季度終于落地。隨著A股房地產上市公司再融資功能的逐步回歸,2014年初銀行信貸緊縮對于房企資金面的影響將得到一定程度的緩解,也有利于降低企業融資成本,一定程度上可以緩解由于房地產信托、基金的成本高企導致開發企業融資成本高的現象。與此同時,地產股資本市場機制重歸市場化不僅限于再融資的回歸,還以更多其他融資形式體現。
4.發展模式創新不斷,企業定位差異戰略
      2013年以來,房地產上市公司的模式創新不斷,包括萬科、綠城、保利、世茂、遠洋在內的上市企業相繼提出了向輕資產方向發展的戰略轉型。但綠地、富力、合景泰富都是重資產模式擁護者,認為穩定的收入和商業租金回報是房地產公司成熟運營的標志。
      輕重資產模式整體而言各具利弊,國際上均有成功成熟的代表房地產企業樣板。雖然中國房地產企業短時間內都無法擺脫對銷售的依賴,但可以預計的是,未來房地產企業的業務重心將由當前以開發為主轉向多元化發展,不同企業之間發展戰略將日趨分化。

測評指標體系與模型方法

中國房地產上市公司測評指標體系

研究對象

2014年中國房地產上市公司測評研究對象按如下方式確定:

1、在上海、深圳、香港、新加坡、美國等地上市,且主要業務位于中國大陸地區;

2、上市公司中房地產業務收入占整個營業收入的比例超過50%;

3、上市公司中房地產業務收入占營業收入的比例雖小于50%,但房地產業務屬于該上市公司第一主營業務。

指標體系

中國房地產開發企業測評從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任七大方面,采用了收入規模、開發規模、利潤規模、資產規模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈等19個二級指標,包括房地產業務收入、租賃收入、房地產銷售面積、投資性物業持有面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等40個三級指標全面衡量企業的綜合實力。

模型方法

基于多指標評價的復雜性,房地產開發企業測評模型既要盡可能全面地將各類反映企業經營績效的指標包括進去,同時又要避免引入過多重復信息,夸大某一指標的相對影響,因此中國房地產開發企業測評模型選取了業內公認的因子分析法、層次分析法(AHP)、功效系數法三種測評統計方法分別對企業數據進行測算,然后采用組合評價Borda法對三種方法加以綜合,最后得出最終的排名得分,有效地解決了不同測評模型測算結果的不一致現象,從而保證了測評結論盡可能客觀、公正、專業和科學。

數據來源

(1)納入測評研究的上市公司的年報、半年報、季報和各項公告;

(2)國家統計局和各地統計局統計數據;

(3)CRIC咨詢決策系統??硕餋RIC決策咨詢系統是中國目前最全面、完整的房地產信息數據庫之一;

(4)公開渠道信息資源。從任何公開第三方信息渠道取得的相關信息,中國房地產測評中心一直以來專門對國內活躍上市和非上市房地產企業的所有公開信息資料進行跟蹤收集,經確認后,匯總、整理歸檔并錄入中國房地產企業測評系統。

中國房地產測評系列研究成果

中國房地產測評中心是一家不以盈利為目的的專業測評機構,由中國房地產研究會、中國企業評價協會、北京大學不動產研究鑒定中心、上海易居房地產研究院、新浪網技術中國有限公司五家單位發起成立。中國房地產測評中心以“科學、公正、客觀、權威”為工作原則,堅持以科學的方法、公正的立場、客觀的態度,對房地產企業進行研究,最后得出權威的結果。

2014中國房地產上市公司測評頒獎現場

與會嘉賓

  • 劉志峰

    中國房地產研究會會長

    中國房地產業協會會長

    劉志峰

  • 周忻

    易居中國董事局主席兼總裁

     

    周忻

  • 張永岳

    上海易居房地產研究院院長

    中國房地產測評中心專家委員會

    張永岳

  • 丁祖昱

    中國房地產測評中心主任

    易居中國執行總裁

    丁祖昱

  • 黃燦浩

    易居中國控股有限公司執行董事

     

    黃燦浩

  • 臧建軍

    易居中國執行總裁

    臧建軍

  • 吳琦敏

    易居資本總經理

    吳琦敏

  • 馬紅漫

    著名財經主持人

    馬紅漫

  • 單偉豹

    路勁地產集團董事局主席

    單偉豹

  • 倪建達

    上實城開集團董事局主席

    倪建達

  • 田明

    朗詩集團股份有限公司董事長

    田明

  • 趙漢忠

    星浩資本 CEO

    趙漢忠

  • 吳成堅

    中磊集團董事長

    吳成堅

  • 許華芳

    寶龍地產總裁

    許華芳

  • 林峰

    旭輝控股總裁

    林峰

  • 新城控股高級副總裁

    歐陽捷

  • 外灘金融中心總裁

    吳洋

  • 中駿置業執行董事

    李維

  • 郭國強

    福晟集團董事副總裁

    郭國強

  • 沿海地產投資(中國)有限公司

    執行總裁陳昕

  • 中國新城鎮發展有限公司聯席

    行政總裁/執行董事 施冰

  • 瀚立商業管理(上海)有限公司

    首席執行官 馬莉

  • 建業地產首席財務官

    及執行副總裁胡冰

  • 禹洲集團CFO

    邱于賡

  • 奧克斯地產集團副總裁

    畢興礦

  • 泰禾集團董事會秘書

    洪再春

  • 聯塑集團總經理

    蔡俊慧

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